No dia 24 de novembro de 2025, o ENCAT publicou, no Portal Nacional da NF-e, a minuta do Manual de Orientação do Contribuinte (MOC) da NF-e ABI, a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, modelo 77. O documento disponibilizado corresponde à versão 1.00 do MOC e ainda não representa a versão final, sendo apresentado como minuta técnica, passível de ajustes, complementações e alterações até sua consolidação oficial.
A divulgação da minuta inaugura uma nova etapa na formalização das operações de alienação de imóveis, que passam a ter um documento fiscal eletrônico próprio, alinhado às diretrizes da Lei Complementar 214/2025 e ao novo ambiente tributário do IBS/CBS. Trata-se de um avanço significativo, considerando que essas operações não eram anteriormente registradas por meio de um documento fiscal eletrônico específico, o que agora passa a ocorrer de forma padronizada e integrada ao ecossistema nacional de Documentos Fiscais Eletrônicos.
O MOC apresenta os fundamentos técnicos da NF-e ABI, descrevendo sua natureza como documento exclusivamente digital, a estrutura de sua chave de acesso com 44 dígitos, e a função do DANFE-ABI, que serve como representação auxiliar impressa contendo a chave de acesso para consulta pública. Também detalha a arquitetura de comunicação entre os sistemas dos contribuintes e o ambiente autorizador, baseada em Web Services síncronos, certificados digitais ICP-Brasil e mensagens XML no padrão.
A minuta aborda ainda o fluxo operacional da NF-e ABI, incluindo emissão normal, contingência, autorização de uso, consulta de situação e de status de serviço, além da estrutura de eventos inicialmente contemplando, por exemplo, o evento de cancelamento. O manual estabelece regras de validação, estrutura dos schemas XML, diretrizes de assinatura digital e procedimentos aplicáveis ao armazenamento e processamento das notas.
Embora ainda preliminar, a publicação da minuta permite que softwares, administradores de sistemas, operadores do mercado imobiliário e órgãos públicos iniciem os estudos, adequações e ajustes necessários para futura adoção do novo modelo fiscal. Como documento em versão provisória, o conteúdo poderá sofrer revisões, inclusive em leiaute, regras de validação e especificações técnicas, até a liberação da versão definitiva pelo ENCAT e pelas administrações tributárias envolvidas.
A introdução da NF-e ABI, ainda em fase de minuta, já representa um avanço na padronização das operações imobiliárias dentro do contexto da Reforma Tributária do Consumo. A iniciativa reforça a integração dos diversos segmentos econômicos à obrigatoriedade de registrar suas operações por meio de documentos fiscais eletrônicos.
Clique aqui para fazer o download do Manual de Orientação do Contribuinte (MOC) da NF-e ABI.
Fonte: Portal Nacional da NF-e
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