Um contrato de empreitada é um documento que registra e oficializa um acordo em que um empreiteiro fará a realização de uma obra mediante remuneração, comprometendo-se com sua entrega.
Este tipo de contrato pode ser firmado tanto entre pessoas físicas quanto com incorporadoras e construtoras.
Firmar um contrato de empreitada pode ser uma boa alternativa para reduzir custos para construtoras ou incorporadoras.
Entretanto, é importante entender tudo sobre o assunto antes de optar por esse tipo de contrato. Sendo assim, preparamos este artigo explicando mais sobre o tema.
O que é contrato de empreitada?
Podemos definir um contrato de empreitada como um documento no qual fica acordado que um empreiteiro fará a realização de uma obra mediante remuneração e se compromete com sua entrega.
Esse tipo de contrato pode ser firmado tanto entre pessoa física quanto com incorporadoras e construtoras.
Durante a realização do trabalho, no entanto, o empreiteiro não estará subordinado e não será dependente da outra parte. Portanto, fica a cargo dele a fiscalização da obra, podendo contratar sua própria equipe para a execução dos trabalhos.
A empreitada está prevista nos artigos 610 a 626 do Código Civil, assim como nos artigos 34, 78 e 455 da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT).
Tipos de empreitada
Como vimos anteriormente, os contratos utilizados em empreitadas representam um tipo de documento que estabelece as obrigações do empreiteiro contratado para a realização de uma obra.
No entanto, existem diversos tipos de empreitada que podem ser firmados. Veja a seguir as principais modalidades.
Empreitada global
No contrato de construção por empreitada global, o contratante faz um pagamento fixo para que o empreiteiro se responsabilize completamente pela obra. Ou seja, é feita a contratação da obra por preço certo e total, o que não condiciona o tempo em que ela será executada.
É essencial que os termos estejam bem especificados no contrato e ambas as partes estejam cientes. Portanto, é preciso definir de forma antecipada todos os detalhes no documento, do início ao fim da obra.
Empreitada mista
O contrato na modalidade mista garante que o empreiteiro se responsabilize tanto pela mão de obra quanto pelos materiais que serão utilizados durante a execução.
Ou seja, o contratante é eximido de qualquer responsabilidade, incluindo as relacionadas a encargos trabalhistas.
Nesse caso, o Código Civil determina que se o empreiteiro fornecer os materiais, fica por responsabilidade dele os riscos de danos até o momento da entrega da obra.
Empreitada integral
Também é possível optar pelo contrato de empreitada integral, que determina que a obra deve ser entregue após finalizada, higienizada e com os bens instalados e em perfeito funcionamento.
Por isso, esse modelo é mais utilizado em contratos de administração pública.
O modelo de contrato de empreitada integral é geralmente utilizado em casos que precisam ser entregues com uma estrutura que faça com que a obra esteja funcionando. Por esse motivo, não é muito utilizado em construções residenciais.
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Empreitada preço unitário
Já no modelo de empreitada por preço unitário a obra será feita conforme um orçamento certo de unidades estabelecidas.
Ou seja, o empreiteiro será remunerado pelos itens tanto de mão de obra quanto de materiais, de maneira determinada. Porém, o contratante não está contratando o serviço, e sim a obra.
No entanto, aqui o empreiteiro sugere uma planilha de valores de mão de obra e de materiais. Para não haver surpresas negativas, é preciso que tudo seja muito bem-planejado.
Em quais situações esse contrato deve ser usado?
Um contrato de empreitada pode ser firmado em situações que demandam maior controle e segurança jurídica das obras a serem realizadas pelo empreiteiro.
Neste sentido, diversos cenários são possíveis. Por exemplo, obras com orçamento pré-fixado, de grande complexidade ou, ainda, aquelas que possuem um objetivo bem definido (ampliação de área construída, reformas, etc.).
No caso das obras com limite orçamentário, este contrato permite que todas as fases, atividades, aquisição de material ou contratação realizada e coordenada pelo empreiteiro estejam de acordo com um valor pré-determinado; assim, evitando imprevistos financeiros.
Já para as obras de grande complexidade, o contrato de empreitada garante maior segurança jurídica às partes. Isto assegura que as etapas e metas sejam devidamente alcançadas, de acordo com as normas regulamentadoras para o setor, assim como a obra concluída.
Por fim, no contexto de obras com objetivo definido (reformas, ampliações, etc.), este tipo de contrato estabelece as bases e diretrizes para a realização da empreitada, de modo que a obra seja entregue, evitando-se quaisquer surpresas.
Ou seja, existe um conjunto de vantagens (assim como desvantagens) no uso de contrato para a realização das empreitadas. Confira a seguir as principais.
Vantagens e desvantagens do contrato de empreitada
Como vimos, este tipo de contrato concede maior segurança jurídica, confiabilidade e garantia da entrega das obras, tendo-se em vista aspectos como orçamento, complexidade ou escopo contratado.
Porém, estes contratos também demandam atenção tanto do contratado quanto da contratante. A seguir, vamos explorar tanto as vantagens quanto desvantagens dessa estratégia.
Vantagens
Uma das principais vantagens oferecidas por este tipo de contrato é a maior previsibilidade dos custos com a obra. Isto é, ao definir contratualmente um horizonte orçamentário, evitam-se cenários de desperdícios, gastos desnecessários ou, ainda, uso indevido.
Do mesmo modo, nestes contratos é comum encontrar cláusulas específicas sobre responsabilidades, obrigações, assim como medidas compensatórias e penalidades em caso de desvios ou distrato.
Desvantagens
Avaliando as potenciais desvantagens, estes contratos também apresentam uma maior rigidez.
Por um lado, este aspecto assegura a realização da obra tendo em vista os termos contratados, por outro, também reduz a flexibilidade ou capacidade de adaptação de etapas, processos, materiais, equipe, entre outros aspectos.
Além deste ponto, a depender das cláusulas e termos do contrato, caso não sejam elaborados de maneira assertiva, podem expor tanto contratado quanto contratante a cenários de risco.
Isto é, nestes cenários, a possibilidade de riscos financeiros, incapacidade de responsabilização, má definição de obrigações e entrega parcial, entre outros casos, que podem ser facilmente evitados com o auxílio de assessorias jurídicas especializadas.
De modo que estes casos sejam evitados, a seguir apresentamos uma listagem dos aspectos cruciais do contrato. Continue e confira.
O que não pode faltar em um contrato de empreitada?
Confira a seguir os principais aspectos de um contrato assertivo.
· Identificação das partes envolvidas: é fundamental coletar dados de identificação e apresentá-los em contrato, de modo que seja possível todo o processo de atribuição de responsabilidades e nominação de contratante e contratada;
· Descritivo detalhado da empreitada: deve-se indicar no documento, de maneira detalhada, cada um dos aspectos essenciais da obra, incluindo especificações técnicas;
· Cronograma, prazos, valores e pagamento: estes quatro aspectos são cruciais e devem estar presentes no contrato, para que sejam determinadas as etapas, os prazos para cada uma fases e entregas, o valor global do contrato e a forma de pagamento acordada entre as partes;
· Responsabilidades, obrigações e penalidades: tanto contratado quanto contratante devem assumir responsabilidades específicas, tendo em vista a realização exitosa e entrega da obra (objeto do contrato); isso implica determinar, também, as penalizações caso ocorra o descumprimento, motivado ou não, do contrato.
Modelo de contrato de empreitada
A seguir apresentamos um modelo simplificado e resumido de contrato de empreitada.
Vale indicar, contudo, que a assessoria e acompanhamento jurídico são fundamentais para a elaboração de um contrato aderente às características e necessidades da empreitada.
| Pelo presente instrumento particular de contrato de empreitada, as partes a seguir identificadas:CONTRATANTE:Nome: [Nome do Contratante] CPF/CNPJ: [Número] Endereço: [Endereço Completo]CONTRATADA:Nome: [Nome do Contratado] CPF/CNPJ: [Número] Endereço: [Endereço Completo]CLÁUSULA 1 – OBJETO DO CONTRATO Descreva a obra a ser realizada, apresentando especificações. Caso seja necessário, apresente Anexo com dados detalhados.CLÁUSULA 2 – RESPONSABILIDADE DA CONTRATADA Defina e descreva quais são as responsabilidades da contratada, tendo-se em vista aspectos como material, mão de obra, prazos, padrões técnicos e de qualidade estabelecidos. Indique que a contratada é responsável, ou não, pela administração da obra e contratações necessárias.CLÁUSULA 3 – PRAZO E CRONOGRAMA Indique o cronograma estabelecido para a realização da obra, tendo em vista data de início e conclusão. Indique, também, quais as medidas adotadas em caso de alteração no prazo.CLÁUSULA 4 – VALOR E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO Defina e indique qual o valor total do contrato, especificando a moeda utilizada; modalidade e prazo para pagamento, especificando valor de parcelas, quando for o caso. É crucial que nesta cláusula a modalidade e forma de pagamento seja indicada, por exemplo, depósito, transferências, etc.CLÁUSULA 5 – OBRIGAÇÕES DO CONTRATANTE Defina e descreva quais são as obrigações da contratante, tendo-se em vista aspectos como emissão de documentação necessária para a legalidade da obra; aspectos relativos ao acesso à obra; pagamento e demais aspectos considerados pertinentes.CLÁUSULA 6 – RESPONSABILIDADES E RISCOS Especifique quais são as responsabilidades e riscos assumidas pela contratada, assim como pela contratante. Por exemplo, cenários de acidentes ocupacionais, observâncias às normas regulamentadoras, entre outros aspectos.CLÁUSULA 7 – PENALIDADES Indique, com embasamento legal e jurisprudência reconhecida, quais são as penalidades estipuladas no caso de distrato ou descumprimento do contrato. Defina e especifique, quantitativamente, quais as medidas adotadas: multa por percentual sobre valor; valor pré-fixado, etc.CLÁUSULA 8 – RESCISÃO Especifique em quais casos o contrato poderá ser rescindido, de pleno direito, por qualquer das partes.CLÁUSULA 9 – FORO Eleja o Foro específico para casos de disputas ou controvérsias relacionadas ao contrato. [Assinaturas][Testemunhas][Local], [Data] |
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Conclusão
Neste artigo você aprendeu sobre o conceito, características, finalidade, vantagens e desvantagens de um contrato de empreitada.
Como vimos, este tipo de contrato é utilizado em contextos que demandam segurança jurídica, assertividade e garantia na realização e entrega de obras; desde as de escopo definido até as de grande complexidade.
Além destes aspectos, você também conferiu os aspectos fundamentais de um contrato, de modo que a relação, responsabilidades e obrigações de contratante e contratada estejam devidamente definidas e especificadas, em comum acordo.
Portanto, compreender todos os aspectos que envolvem a realização de uma obra, a partir da contratação de uma empreiteira, possibilita maior previsibilidade, potencial redução de custos e êxito em etapas, processos e entrega da obra.
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