Built to suit é um termo inglês que significa, na tradução literal, “construído para servir”. E essa é exatamente a proposta desse modelo de contrato de locação: desenvolver um imóvel sob medida para as necessidades do futuro inquilino.
Imagine não precisar adaptar sua operação a um espaço pronto, mas sim contar com uma estrutura projetada desde o início para atender cada demanda do seu negócio, desde o layout até a logística.
A promessa é de um modelo estratégico para empresas que querem crescer com eficiência, previsibilidade e controle, mas será que ele atende bem as necessidades do seu negócio?
A missão deste conteúdo é te ajudar a descobrir essa resposta.
É só seguir a leitura para entender como esse modelo funciona, quais são seus benefícios e riscos, quando vale a pena adotá-lo e ainda como garantir uma gestão eficiente do imóvel ao longo de todo o contrato.
O que é built to suit?
Built to suit (em português, “construído para servir”), ou simplesmente BTS, é um modelo de contrato de locação comercial que prioriza a personalização total do projeto. Nele, o imóvel é construído sob medida para atender às necessidades de uma empresa.
Ou seja, ao invés de alugar e adaptar um local existente, o locatário define suas exigências (desde layout até acabamentos e características técnicas) e o locador desenvolve o projeto com base nelas.
Um e-commerce, por exemplo, pode optar por este contrato para estruturar centros de distribuição adaptados para as necessidades específicas de sua operação, garantindo maior eficiência no fluxo logístico.
Como funciona o contrato built to suit?
O built to suit é uma parceria estratégica: a empresa interessada estipula suas necessidades e o investidor (locador) se responsabiliza pela construção ou reforma do imóvel. O locatário, por sua vez, paga o aluguel pelo período estabelecido em contrato.
Portanto, quem decide os detalhes do projeto é o locatário, mas quem arca com os custos da construção é o locador.
O aluguel pago após a conclusão do projeto é baseado nos custos da obra e no valor de uso do imóvel, assegurando o retorno sobre o investimento para o proprietário.
Justamente para garantir esse retorno e por se tratar de um projeto personalizado, o contrato BTS tem prazos maiores, normalmente entre 10 e 20 anos.
Existem regras legais para a elaboração deste modelo de contrato imobiliário, por isso é importante ficar atento para manter a segurança jurídica da locação.
O que diz a legislação brasileira sobre o built to suit?
O modelo foi regulamentado no Brasil pela Lei 12.744/2012, que trouxe alterações à Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) para incluir regras específicas sobre os contratos de locação sob encomenda.
Entre os principais pontos da lei, vale destacar:
- Revisão do valor do aluguel: fica determinada a possibilidade de renúncia a este direito durante a vigência do contrato;
- Prazo de locação: a lei não define um prazo mínimo ou máximo para a duração do contrato, mas determina que este ponto deve ser estabelecido em acordo entre as partes e que o locador não pode reaver o imóvel neste período;
- Multa por rescisão de contrato: caso o locatário encerre o acordo de aluguel antes do prazo estabelecido, deverá pagar uma multa a ser definida em contrato (que não deve ultrapassar o total dos valores devidos até o final da locação).
Além de garantir maior previsibilidade, essas regras mantêm a segurança jurídica dos envolvidos e a proteção do investimento realizado pelo proprietário.
Quando vale a pena optar pelo modelo built to suit?
A construção personalizada para locação é ideal para empresas que precisam de um imóvel com características muito particulares, normalmente mais difíceis de encontrar no mercado tradicional, como indústrias que precisam de layouts operacionais específicos.
É uma alternativa vantajosa para quem busca uma estrutura personalizada sem a necessidade de imobilizar capital em ativos fixos como terrenos e obras.
Vale a pena considerar este modelo de aluguel comercial em situações como:
- Quando o espaço físico precisa ser altamente personalizado para operações técnicas ou logísticas específicas;
- Em estratégias de expansão, quando o objetivo é crescer de forma estruturada e com menor risco imobiliário;
- Para evitar altos investimentos iniciais com aquisição e construção de imóveis próprios.
Alguns setores adotam este modelo com frequência, por isso listamos exemplos de built to suit para ajudar você a avaliar os cenários clássicos de aplicação desta modalidade. São eles:
- No varejo: lojas-conceito e grandes centros de distribuição sob medida;
- Na saúde: hospitais e laboratórios com exigências regulatórias específicas;
- Na indústria: plantas com layouts operacionais otimizados e sistemas técnicos específicos;
- Na logística: hubs e centros de armazenagem conectados a modais de transporte, com localização e layout estratégicos.
Quais são as vantagens do built to suit?
Para entender se o BTS é a melhor modalidade de locação, também é essencial avaliar os benefícios que o contrato pode trazer para o seu negócio.
Em uma visão geral, o modelo garante previsibilidade e segurança para quem busca uma infraestrutura personalizada, sem perder liquidez.
O contrato permite alinhar suas necessidades operacionais a um espaço totalmente customizado, com menor risco e maior proteção jurídica.
Para o locatário, outros benefícios se destacam, como:
- Redução de riscos técnicos e burocráticos durante a construção ou reforma;
- Preservação do capital da empresa, que não precisa imobilizar recursos em patrimônio;
- Fortalecimento da identidade da marca e otimização da operação, com espaços personalizados e mais funcionais;
- Economia de tempo com aquisição, projeto e execução da obra, o que também permite maior foco no core business do negócio;
O modelo também apresenta vantagens estratégicas para o locador, como maior estabilidade no retorno sobre o investimento. Segundo a Cushman & Wakefield, a rentabilidade mensal costuma ficar entre 0,7% e 1%.
Além disso, o locador pode aproveitar outros benefícios, como:
- Redução do risco de vacância do imóvel por longos períodos;
- Relacionamento duradouro com empresas de médio ou grande porte;
- Contrato de longo prazo com garantia de retorno sobre o investimento;
- Valorização do ativo no mercado, por se tratar de um imóvel construído com base em demandas reais.
Quais são as desvantagens do built to suit?
Mesmo com benefícios atrativos, existem pontos de atenção neste modelo de locação, tanto para o locador quanto para o inquilino.
Como se trata de um contrato de longo prazo, com alto investimento envolvido, qualquer erro de planejamento pode gerar prejuízos para ambas as partes.
Vamos entender os pontos de atenção para quem aluga o imóvel sob encomenda:
- Pouca flexibilidade contratual: contratos longos limitam mudanças de estratégia ou expansão para outros locais;
- Valores elevados: devido à personalização e ao investimento feito pelo proprietário, o valor do aluguel é mais alto em comparação a contratos de locação tradicionais. Além disso, a multa por rescisão antecipada também tende a ser maior;
- Dependência do parceiro: como o projeto fica sob responsabilidade do locador, existe um controle menor sobre a obra e os prazos. Dessa forma, falhas na execução ou atrasos na entrega da obra podem afetar o andamento das operações.
Já para o locador, alguns fatores a serem considerados são:
- Alto risco financeiro: o investimento inicial tende a ser mais elevado e depende de um único cliente para retorno;
- Exigência técnica elevada: o built to suit exige um alto nível de personalização, e erros na construção podem comprometer a usabilidade e a relação contratual;
- Risco de desvalorização do imóvel: por se tratar de um projeto personalizado, adaptado às necessidades específicas de um único inquilino, pode haver dificuldade para alugar novamente o espaço quando o contrato for encerrado.
Quais cuidados ter ao contratar um projeto built to suit?
Para que o contrato de locação personalizado seja uma solução estratégica — e não um problema —, é importante ter um bom planejamento e atenção aos detalhes.
Elaboramos um checklist com cuidados jurídicos, técnicos e operacionais essenciais neste tipo de negociação. Confira:
Avalie a reputação e capacidade técnica do construtor/parceiro/locatário.
Confirme se o contrato está dentro das regras estabelecidas pela Lei 12.744/2012.
Verifique se o contrato apresenta cláusulas claras de rescisão, reajustes e penalidades.
Analise a existência de garantias financeiras e jurídicas que asseguram a proteção de ambas as partes.
Confira a logística da localização do imóvel (acessos, infraestrutura do entorno, segurança).
Analise a viabilidade da construção, considerando o terreno, as normas técnicas e licenças necessárias.
Exija um projeto executivo detalhado da obra, devidamente validado por profissionais especializados.
Certifique-se de que os cronogramas da obra estão bem definidos e claros, bem como de que os prazos são realistas.
Inclua cláusulas de expansão ou adaptação futura, considerando o crescimento do negócio e as mudanças do mercado ao longo dos anos.
Neste processo, contar com uma assessoria jurídica especializada e com o apoio da tecnologia é uma maneira de otimizar e garantir a segurança da negociação.
Como a tecnologia pode apoiar a gestão do modelo built to suit?
A tecnologia traz um alto nível de previsibilidade, controle e otimização para esse tipo de negociação. Ela permite centralizar as informações do contrato BTS e acompanhar o ciclo de vida do ativo, bem como registrar obrigações financeiras e operacionais.
O acesso fácil e rápido aos contratos de locação de imóveis comerciais agiliza negociações, consulta de dados e até mesmo a resolução de conflitos jurídicos,
Sistemas especializados no setor de construção também facilitam auditorias e ajudam a manter o compliance com a legislação vigente.
Além disso, essas ferramentas oferecem dashboards e relatórios automatizados que tornam a tomada de decisões mais assertiva e estratégica.
Com dados concretos, é possível avaliar o desempenho do imóvel, prever riscos, custos e viabilidade do investimento com maior precisão — pontos fundamentais em negociações comerciais, especialmente em contratos de longo prazo, como é o caso do built to suit.
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Além disso, a integração nativa com o sistema de assinatura eletrônica e ERPs da TOTVS agiliza a negociação, otimiza o acesso a informações de locações e facilita a gestão de contratos.
Tudo isso garante maior controle sobre os ativos e segurança jurídica nos acordos.
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Conclusão
Como vimos neste conteúdo, a proposta do built to suit é garantir um espaço sob medida para o seu negócio, alinhado às necessidades específicas da sua operação.
A premissa é muito atrativa e pode trazer diversos benefícios, como previsibilidade, segurança e preservação do capital da empresa.
No entanto, a escolha exige atenção aos detalhes e conhecimento sobre o modelo de locação: os contratos são mais longos, costumam apresentar um valor de aluguel mais elevado e exigem um alinhamento detalhado entre locador e locatário.
É importante, já nas etapas iniciais da negociação, considerar riscos financeiros, técnicos e operacionais para ambas as partes.
Antes de assinar o contrato de locação sob demanda, lembre-se do checklist que compartilhamos neste post e atente-se aos termos estabelecidos.
A boa notícia é que, com apoio da tecnologia, é possível reduzir os riscos e garantir uma gestão muito mais precisa do contrato e do imóvel.
Soluções como a TOTVS Construção Gestão de Imóveis são fortes aliadas nesse processo, pois permitem uma visão integrada da operação, com controle de custos, contratos, prazos e performance do ativo ao longo do tempo.
Além de contar com o apoio da tecnologia, é importante ter conhecimento sobre as etapas burocráticas por trás do processo.
Este conteúdo foi um passo importante para entender melhor esse tipo de negociação e, para complementá-lo, a dica é conferir nosso artigo sobre os documentos necessários para aluguel comercial.
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