Você já se deparou com a necessidade de encerrar uma locação e se perguntou sobre qual o procedimento correto para isso? A rescisão de contrato de aluguel é um processo que requer atenção a detalhes específicos ditados pela Lei do Inquilinato.
Essa etapa pode se tornar um processo tranquilo se as partes envolvidas compreenderem as suas responsabilidades e garantirem o cumprimento das cláusulas contratuais.
Neste artigo, vamos explicar o que define a lei, a maneira adequada de proceder em diferentes circunstâncias e como a tecnologia pode simplificar essa operação, auxiliando de maneira prática e segura a rescisão de contratos de aluguel.
Vamos lá?
O que é rescisão de contrato de aluguel?
A rescisão de contrato de aluguel pelo locador ou pelo locatário se refere ao processo de finalização legal do acordo estabelecido entre eles.
Ela pode se dar por término do prazo contratual, por ocorrências que justifiquem a ruptura, como a rescisão de contrato de aluguel por falta de pagamento, ou ainda pela necessidade de uma das partes, como doença ou mudança de emprego.
No artigo 9º, a lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) traz outros motivos para o fim da relação de locação:
- Mútuo acordo (distrato);
- Prática de infração legal ou contratual;
- Falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
- Realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Seja qual for a causa, o procedimento deve seguir as diretrizes contidas na legislação pertinente, que assegura que tanto locatários quanto locadores tenham suas garantias preservadas.
É fundamental que ambas as partes estejam cientes dos termos acordados e das possíveis penalidades, como a multa de rescisão de contrato de aluguel, para evitar desencontros e assegurar uma transição sem imprevistos.
A especialidade do tema requer uma atenção meticulosa aos detalhes, e para isso, precisamos saber o que diz a Lei do Inquilinato.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre rescisão de contrato?
A Lei do Inquilinato é o texto legal que regula as locações de imóveis urbanos no Brasil.
As disposições desta lei desempenham um papel fundamental em como proprietários e inquilinos devem proceder em casos de término do aluguel.
Abaixo, destacamos algumas das regras-chave previstas na lei com relação à rescisão contratual:
- Despejo: a rescisão de contrato de aluguel por falta de pagamento pode resultar em ação de despejo, caso o inquilino não regularize a situação no prazo legal após notificação;
- Notificação prévia: a lei estabelece que, salvo acordo em contrário, a parte interessada em rescindir o acordo deve notificar a outra parte com antecedência mínima de 30 dias, em caso de contrato imobiliário com prazo indeterminado (art. 6º);
- Multa proporcional: em caso de rescisão de contrato de aluguel antes do prazo pelo inquilino, nos acordos com prazo determinado, a lei permite a cobrança de multa proporcional ao período restante do acordo, salvo exceções legais (art. 4º).
A Lei do Inquilinato procura balancear os direitos e deveres de locador e locatário por estabelecer um campo comum para eventuais dissoluções contratuais.
Para empresários e gestores, compreender essas nuances é essencial para realizar a rescisão com autoridade e de maneira a preservar a confiança das partes envolvidas.
Como funciona a rescisão de contrato de aluguel?
Entender como funciona a rescisão — tanto sob a ótica do inquilino quanto do locador — é essencial para assegurar uma transição suave e alinhada com as disposições legais.
Veja a seguir os diferentes cenários de rescisão contratual e as medidas práticas para cada parte cumprir suas obrigações e exercer seus direitos adequadamente.
Rescisão por parte do inquilino
A rescisão de contrato de aluguel antes do prazo pelo inquilino deve ser realizada com cautela e seguindo as normas legais para evitar prejuízos ou disputas.
Neste contexto, temos dois cenários:
- Contratos com prazo determinado: em regra, o locatário deve pagar a multa de rescisão de contrato de aluguel, que será proporcional ao período de cumprimento do acordo;
- Contratos por prazo indeterminado: o locatário deve comunicar o locador com a antecedência de 30 dias. Caso não mande o aviso, deverá pagar o valor correspondente a um mês de aluguel e encargos.
Mas fique atento nos acordos com prazo determinado no que diz respeito à multa.
É possível que haja negociações prévias ou cláusulas específicas que atenuem ou isentem esse custo em determinadas situações. Um bom exemplo são as locações de 30 meses que isentam a multa após 12 meses.
Outra situação interessante do acordo com prazo determinado é a isenção da multa por transferência de trabalho (artigo 4º, parágrafo único da lei):
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
De toda forma, o inquilino deve estar preparado para eventuais custos e procedimentos adicionais para garantir que a rescisão seja feita de maneira legal e transparente.
Rescisão por parte do locador
A rescisão de contrato de aluguel pelo locador apresenta particularidades que devem ser seguidas com atenção para uma ação legalmente válida.
Em uma locação comercial, o locador pode solicitar a devolução do imóvel ao fim do prazo contratual ou em casos de acordos por prazo indeterminado.
Basta uma denúncia vazia ou simples (solicitação para finalizar o vínculo sem justificativa), observados os casos de renovação compulsória.
Neste caso, é imperativo dar o aviso prévio de 30 dias.
Mas atente-se à natureza do inquilino. Instituições de educação, saúde ou entidades religiosas registradas devolverão o imóvel somente por meio de denúncia cheia ou plena (deve existir embasamento para o locador reaver o imóvel), como no caso do artigo 9º da lei.
E se, em um contrato por prazo determinado, ele quiser solicitar o imóvel antes do fim do acordo? Via de regra, ele não pode solicitá-lo antes do prazo se encerrar, salvo nas seguintes situações:
- Em casos de denúncia cheia, como nas hipóteses do artigo 9º (falta de pagamento, violação contratual etc.);
- Necessidade de uso próprio do imóvel (para um familiar morar, por exemplo), desde que envie uma notificação com 30 dias de antecedência.
Outro caso de rescisão pelo locador diz respeito aos acordos firmados com prazo inferior a 30 meses. Ao fim do prazo, ele automaticamente se transformará em contrato indeterminado.
Neste caso, o locador poderá solicitar a rescisão apenas após 5 anos ininterruptos de locação. Veja:
Art. 47º. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
[…]
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Leia também: Renovação automática de contrato: como funciona? – TOTVS
Rescisão por falta de pagamento
Diante da falta de pagamento, a Lei do Inquilinato fornece um método específico para o locador iniciar o processo legal de despejo.
O primeiro passo é a formalização de uma notificação extrajudicial para que o inquilino quite o débito pendente ou desocupe o imóvel dentro de um prazo determinado.
Se ignorada, o locador pode seguir para a esfera judicial e entrar com uma ação de despejo, cujo rito está previsto no artigo 59 e seguintes da Lei.
É importante que este procedimento seja acompanhado de um advogado especializado, considerando a complexidade das instâncias legais envolvidas.
A ação de despejo pode resultar na retirada compulsória do inquilino caso haja o respaldo legal para tal.
Crucialmente, este processo deve ser tratado com o devido cuidado para salvaguardar a imagem da empresa locadora e assegurar que ações legais sejam executadas com ética e respeito aos direitos das partes envolvidas.
Qual o valor da multa de rescisão de contrato de aluguel?
A multa de rescisão de contrato de aluguel, conforme consta na lei, deve ser proporcional ao tempo restante do acordo, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Ou seja, quanto mais próximo do final do contrato, menor será a penalidade financeira.
A fórmula exata e as condições para esta compensação normalmente são especificadas no acordo de aluguel e devem estar alinhadas com as regulamentações vigentes.
O acordo pode, inclusive, estabelecer condições específicas que podem isentar ou reduzir a multa, como em casos de rescisão de contrato de aluguel por motivo de doença ou quando o inquilino apresenta um novo locatário que seja aceito pelo proprietário.
Vale reforçar que, em caso de realocação profissional, a multa não será cobrada.
Como é feita a rescisão de contrato de aluguel?
A rescisão contratual da locação é um processo que demanda certos procedimentos para ser realizado com eficiência e conformidade legal.
Independentemente do motivo da rescisão, seguir um passo a passo claro pode evitar possíveis complicações. Veja os passos essenciais:
- Comunicação e notificação: a parte que deseja rescindir o contrato deve notificar a outra parte formalmente com antecedência;
- Negociação de condições: se houver a aplicabilidade de multa ou quaisquer outras obrigações, ambas as partes devem discutir termos e possíveis acordos;
- Documento de rescisão: é essencial elaborar um documento que descreva todas as condições ajustadas para o término do acordo, assinado por ambos os lados;
- Vistoria: a vistoria no imóvel serve para verificar sua condição e possíveis danos que precisam ser reparados antes da entrega das chaves;
- Acerto financeiro: é o pagamento de multas ou débitos pendentes e devolver o caução (se aplicável) ao inquilino;
- Entrega das chaves: o inquilino efetua a entrega das chaves ao locador ou imobiliária, formalizando o fim da posse do imóvel.
Seguir estes passos assegura que a rescisão do contrato de locação seja feita de maneira minuciosa e de acordo com os princípios de equidade e legalidade, o que evita conflitos e preserva a relação cordial entre as partes.
Modelo de rescisão de contrato de aluguel
Para formalizar a rescisão, é primordial que ambas as partes concordem com um documento que certifique o acordo mútuo para finalizar o vínculo, delibere sobre possíveis penalidades e assegure a clareza dos termos.
A seguir, apresentamos um exemplo simplificado de como pode ser estruturado um modelo de rescisão de contrato de aluguel.
Note que este é um exemplo básico, e cada acordo pode demandar cláusulas adicionais específicas a situações particulares, motivo pelo qual o auxílio de um advogado especializado é essencial.
MODELO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE ALUGUEL
QUALIFICAÇÃO DAS PARTES (LOCADOR E LOCATÁRIO): nome completo/razão social, nacionalidade, estado civil, profissão, número da identidade e CPF (da parte ou do representante da empresa), CNPJ, endereço.
OBJETO DO CONTRATO: rescisão consensual do contrato de locação comercial, referente ao imóvel (descrição, endereço e qualificação do imóvel).
CONDIÇÕES (exemplos):
1. As partes acordam que a rescisão do contrato de locação é consensual e que o LOCATÁRIO desocupará o imóvel, devolvendo as chaves ao LOCADOR no dia [Data], sem qualquer sinal de dano ou necessidade expressiva de manutenção, como acordado na vistoria prévia.
2. Fica estabelecido que a multa rescisória será de [Valor] ou à proporção ajustada, conforme a cláusula [Número da Cláusula sobre Multa] do contrato original, devido à rescisão antecipada do contrato pelo LOCATÁRIO/LOCADOR.
3. Quaisquer débitos pendentes, incluindo aluguéis atrasados, contas de consumo ou danos não previstos na vistoria, serão quitados até [Data de Acerto].
4. Após a entrega das chaves e desde que a vistoria de desocupação esteja comprovada, o LOCADOR deverá liberar o valor do caução ao LOCATÁRIO, descontando as quantias devidas, se houver.
Foro: Para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do presente acordo, as partes elegem o foro da comarca de [Localidade do Imóvel].
ASSINATURAS
TESTEMUNHAS (1): [Nome, RG, CPF e Assinatura]
TESTEMUNHAS (2): [Nome, RG, CPF e Assinatura]
Leia também: Contrato de locação de imóvel comercial: como fazer e modelo
Otimize a assinatura de documentos com a TOTVS!
Na dinâmica atual do mundo empresarial, a agilidade e segurança nos processos contratuais são elementos críticos para o sucesso operacional e gerencial.
É aqui que o TOTVS Assinatura Eletrônica se destaca como uma solução indispensável.
Como forma revolucionária de firmar documentos, a TOTVS oferece uma plataforma robusta para assinaturas digitais que reduzem drasticamente o tempo gasto com papelada e deslocamentos, o que proporciona um ganho significativo de eficiência.
Não deixe que processos burocráticos atrasem a dinâmica do seu negócio. Conheça o TOTVS Assinatura Eletrônica e integre hoje mesmo essa ferramenta à sua rotina empresarial.
Conclusão
A rescisão de contrato de aluguel é um processo repleto de nuances e detalhes que exigem atenção e conhecimento legal.
Desde a correta compreensão da Lei do Inquilinato até a aplicação de multas e a formalização do procedimento, torna-se claro que o fim da relação envolve mais do que simplesmente devolver chaves ou notificar a outra parte.
A prudência e o cuidado são essenciais para evitar disputas legais e garantir um processo tranquilo e justo para ambos os lados.Quer se aprofundar sobre o tema? Conheça os documentos necessários para contrato de aluguel comercial.
Deixe aqui seu comentário