Em algum momento da atividade corporativa, o gestor vai se deparar com o contrato de locação comercial.
Quer um exemplo? Imagine que sua empresa precisa alugar um novo local para a sede administrativa ou algumas máquinas para a linha de produção.
Neste caso, o contrato de locação de imóvel e de equipamentos, respectivamente, serão fundamentais para essas situações.
Em geral, esse documento é elaborado por especialistas de cada segmento. No caso do imóvel, advogados e profissionais de imobiliárias são os mais indicados.
No entanto, há contratos relativos a veículos e outros bens.
Para entender mais sobre o que é este tipo de contrato, suas características, sua importância e as normas legais que o regem, preparamos o conteúdo a seguir.
Acompanhe!
O que é um contrato de locação?
Contrato de locação é o instrumento jurídico que formaliza a negociação realizada entre duas partes, sendo que uma pessoa se obriga a ceder a outra o uso e o gozo de uma coisa mediante certa retribuição.
Essa coisa, de acordo com o Código Civil brasileiro, é considerada não fungível, ou seja, não pode ser substituída por outra da mesma espécie, quantidade e qualidade.
O exemplo de contrato de locação mais conhecido é aquele referente a um imóvel urbano, que é regulamentado pela Lei nº 8245/1991.
Nele, locador e locatário chegam a um acordo sobre o uso deste bem por um período determinado e mediante o pagamento de aluguel.
E se este instrumento jurídico não for realizado por escrito? Teremos o chamado contrato verbal de locação.
O que é um contrato verbal de locação?
É o contrato acordado apenas por conversa entre as partes. Mesmo sem a existência de um documento assinado, a locação segue algumas regras neste caso.
No caso de imóvel, a Lei nº 8.465/1991 traz normas sobre o prazo do contrato, por exemplo.
Entretanto, frisa-se que é fundamental, para a segurança jurídica das partes, que o contrato seja escrito e assinado.
Quais são as características do contrato de locação?
O contrato de aluguel de coisa apresenta seis características principais:
- Consensualidade: é um acordo de vontades;
- Não solenidade: celebrados por instrumento particular;
- Bilateralidade: ambas as partes têm direitos e obrigações;
- Onerosidade: o locador recebe um valor pelo aluguel do bem, enquanto o locatário faz uso dele;
- De execução continuada: a relação de obrigação entre as partes se repete com diversas prestações, ou seja, se cumpre por meio de atos reiterados;
- Cumulatividade: a prestação das partes é estipulada no início da celebração do negócio jurídico, havendo certeza sobre a equivalência de prestação e contraprestação.
Considerando as características, você entendeu o que é um contrato de locação? Vamos reforçar a importância deste instrumento jurídico.
Qual a importância do contrato de locação?
Ter um instrumento jurídico para atestar e regulamentar uma negociação é fundamental para garantir os direitos do proprietário da coisa (locador), bem como do locatário.
Um contrato de locação preenchido por escrito traz, inclusive, maior segurança ao acordo firmado. Afinal, a assinatura das partes indicam o aceite de ambas às cláusulas ali redigidas.
Desse modo, elas devem seguir exatamente as obrigações apontadas para cada uma. Diante do descumprimento, é possível exigir a sanção prevista, por exemplo.
O que diz a lei sobre esse tipo de contrato?
O Código Civil é a lei responsável por reger os contratos, inclusive o de locação.
Entre os artigos 565 e 578, o Código traz o que é a locação de coisas, as obrigações de locador e locatário, a rescisão contratual, entre outros assuntos.
Um bom artigo para ilustrar os temas tratados pelo código é o 578, que fala sobre a retenção de benfeitorias:
Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.
No entanto, é importante destacar que nem todos os contratos de locação se submetem a esta legislação, como diz o artigo 2.036 do Código:
Art. 2.036. A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida.
Este dispositivo traz, exatamente, a existência da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que fala também sobre as locações comerciais de imóveis nos artigos 51 a 57.
Contrato de locação comercial: nova lei?
A Lei do Inquilinato é a responsável por regular os contratos de aluguel residencial e não residencial. Datada de 1991, ela sofreu alterações em 1996 (Lei nº 9.256), 2009 (Lei nº 12.112) e em 2012 (Lei nº 12.744).
Por causa dessas modificações, há uma pergunta comum sobre contrato de locação comercial: a nova lei.
Entretanto, o que é conhecido como nova Lei do Inquilinato é exatamente a Lei nº 12.112 de 2009.
Ela trouxe alterações importantes, como a multa proporcional em caso de rescisão contratual, o prazo de 30 dias para o inquilino sair do imóvel após a não prorrogação do contrato, entre outras mudanças.
A proteção do ponto comercial nos contratos de locação imobiliária
O ponto comercial é fruto do exercício da exploração de determinada empresa, uma consequência de seu trabalho. Por isso, ele pertence a quem explora a atividade econômica, e não ao proprietário do imóvel.
Neste contexto, a proteção do ponto comercial nos contratos de locação é um direito do locatário que explora uma atividade comercial no imóvel alugado e que depende dele para manter sua clientela e sua fonte de renda.
A Lei do Inquilinato protege o ponto como um elemento integrante do estabelecimento empresarial.
Para tanto, assegura ao locatário o direito de renovação do contrato de locação comercial por igual prazo, desde que cumpra os requisitos legais previstos no artigo 51.
E em caso de não renovação contratual por iniciativa do locador? A lei também prevê a indenização ao locatário, conforme artigo 52, §3º:
“§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.”
Qual o prazo mínimo de um contrato de locação comercial?
A Lei do Inquilinato não estabelece prazo mínimo para o contrato de locação comercial, e ele pode ser ajustado por qualquer prazo.
No entanto, existem direitos, como a renovação compulsória do contrato, que só podem ser exercidos quando o prazo previsto em lei é atingido.
O direito do locatário à renovação compulsória do contrato por igual prazo depende dos seguintes requisitos:
- contrato a ser renovado deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
- locatário deve ter explorado o mesmo ramo de comércio por pelo menos três anos ininterruptos;
- prazo mínimo do contrato a ser renovado ou a soma dos contratos escritos deve ser de cinco anos.
Este último aspecto foi objeto de discussão pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.971.600.
Ela entendeu que a renovação poderá ser requerida novamente pelo locatário ao final do período e deverá ter o máximo de cinco anos. Isso ocorre independentemente do prazo de vigência inicial do contrato de locação comercial.
Para a relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, a renovação por prazos maiores contraria a própria finalidade do instituto.
Agora que você conheceu as nuances do contrato de locação comercial, é hora de aprender como elaborar!
Como eu faço um contrato de locação comercial? 8 itens a incluir no documento
Conforme o tipo de coisa envolvida no negócio, o contrato deve apresentar características diferentes.
No entanto, há regras comuns que devem constar no documento para que ele cumpra seu objetivo de resguardar os envolvidos. Veja como fazer um contrato de locação comercial!
1. Discriminação das partes e do objeto do contrato
O primeiro ponto da elaboração do contrato de locação comercial é a qualificação completa das partes para evitar qualquer tipo de confusão.
Confira os dados necessários:
- Pessoa física: nome completo, RG e CPF, comprovante de renda superior a três vezes o valor do aluguel líquido, comprovante de residência, declaração de IRPF completa, ficha cadastral.
- Pessoa jurídica: contrato social, CNPJ, último balancete; ficha de inscrição municipal ou estadual, última declaração de IRPJ, comprovantes de propriedades e de endereço, ficha cadastral, dados pessoais dos representantes legais e sócios.
O objeto do contrato pode ser um veículo, um equipamento ou um imóvel, como já mencionamos. O importante é descrevê-lo minuciosamente, com especificações de modelo, ano, endereço, marca, placa etc.
2. Valores e reajustes periódicos
Como explicamos no conceito de locação, existe uma retribuição de uma parte à outra pelo aluguel da coisa.
O valor acordado deve estar discriminado no contrato, bem como sua forma de pagamento, que em geral é mensal.
Além disso, é importante pontuar eventuais reajustes que possam ocorrer. No caso de imóveis, é comum vermos reajustes anuais conforme os índices IGP-M ou IPCA.
3. Datas e prazos de vigência
Existem contratos por prazo indeterminado, mas a locação costuma apresentar uma vigência definida.
Nos aluguéis residenciais, o prazo de 30 meses é muito praticado. Em caso de imóveis comerciais, a vigência pode ser até maior dependendo da natureza da atividade.
Como apontamos, no contrato de locação comercial de imóveis, se ela for acordada por período igual ou superior a cinco anos, o locatário pode pedir a renovação contratual compulsória.
Com tantas possibilidades, o ideal é definir as datas de início e término da locação, com o prazo de vigência.
4. Deveres do locador e locatário
Os deveres de cada parte mudam de acordo com a natureza do contrato. Se o objeto é um equipamento, há obrigações específicas para seu uso e conservação, por exemplo. O mesmo ocorre se for um veículo.
O Código Civil, nos artigos 566 a 568, enumera os deveres do locador. Veja:
- Garantir o uso pacífico da coisa;
- Entregar ao locatário a coisa alugada de modo que ela sirva ao uso a que se destina, bem como conservá-la pelo tempo do contrato.
No caso de locação de imóvel, a Lei do Inquilinato ainda prevê outras obrigações. Uma delas é reduzir proporcionalmente o valor do aluguel ou resolver o contrato em caso de deterioração da coisa alugada.
Já as obrigações do locatário estão previstas no artigo 569. Confira:
- Cuidar da coisa como se fosse sua;
- Informar o locador sobre turbações de terceiros;
- Devolver a coisa após a locação no estado em que a recebeu;
- Pagar pontualmente o aluguel conforme os prazos ajustados ou o costume;
- Usar a coisa alugada para os usos definidos no contrato conforme sua natureza e as circunstâncias.
5. Garantia locatícia
A garantia locatícia é uma forma de garantir que o locatário pagará o valor relativo ao aluguel até o fim da vigência do contrato. Ela pode estar presente no documento, apesar de não ser obrigatória.
As garantias mais comuns são o seguro fiança, a fiança, a caução e o título de capitalização.
6. Relatório de vistoria do bem
O relatório de vistoria é uma análise do bem que serve para assegurar às partes quanto ao estado de conservação dele.
Antes de realizar a locação, tanto o proprietário quanto locatário podem realizar sua própria vistoria para que cheguem a um ponto comum sobre a coisa.
Ao final do aluguel, o bem deverá ser devolvido no estado em que foi recebido, ressalvadas as deteriorações naturais.
7. Cláusula de rescisão e multa
Finalizando as cláusulas do contrato de locação, temos as hipóteses de rescisão e multa.
Se o aluguel tem duração de 36 meses, o locatário poderá rescindir antes do tempo sem multa? Se houver multa, qual será o percentual?
Não se esqueça de colocar também as hipóteses de penalidade para descumprimento das regras acordadas.
8. Assinaturas das testemunhas
Agora você já sabe como fazer um contrato de aluguel de coisa no âmbito comercial.
Para finalizá-lo, é importante ter a assinatura de duas testemunhas, para dar ao contrato o status de título executivo extrajudicial em caso de conflito.
Se você precisa de rapidez para fechar o negócio, pode utilizar uma plataforma de assinatura digital, ok? Já não é mais necessário ter assinaturas físicas para validar um contrato.
Modelo de contrato de locação comercial
Não existe apenas um exemplo de contrato de locação. Como apontamos, as cláusulas seguem padrões diferentes conforme o objeto.
De toda maneira, é possível pensar em um modelo da seguinte maneira:
QUALIFICAÇÃO DAS PARTES (com dados da empresa e de seus representantes legais)
CLÁUSULA 1 – OBJETO (imóvel com especificação completa)
CLÁUSULA 2 – VALOR (valor do aluguel, modo de pagamento, multa por atraso, forma e periodicidade do reajuste)
CLÁUSULA 3 – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE DESPESAS (em caso de imóvel comercial, há impostos e taxas que podem incidir sobre ele, além das despesas condominiais, se houver)
CLÁUSULA 4 – DIREITOS E DEVERES DAS PARTES (enquanto durar o contrato e ao fim da locação)
CLÁUSULA 5 – RESPONSABILIDADE POR OBRAS E BENFEITORIAS
CLÁUSULA 6 – CLÁUSULA SOBRE INTENÇÃO OU NÃO DE RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO
CLÁUSULA 7 – OBRIGAÇÃO DE CONTRATAÇÃO DE SEGURO PARA O BEM (se for o caso)
CLÁUSULA 8 – FINALIDADE DA LOCAÇÃO E PERMISSÃO OU PROIBIÇÃO DE SUBLOCAÇÃO
CLÁUSULA 9 – POSSIBILIDADE DE VISTORIA POR PARTE DO LOCADOR
CLÁUSULA 10 – MULTA POR INADIMPLÊNCIA OU POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL
CLÁUSULA 11 – HIPÓTESES DE RESCISÃO CONTRATUAL E MULTA COMPENSATÓRIA
CLÁUSULA 12 – GARANTIA LOCATÍCIA (se for fiança, qualificar os fiadores)
FORO
LOCAL E DATA
ASSINATURAS
A seguir, você confere um exemplo de contrato de locação de imóvel comercial do portal Normas Legais:
Modelo de contrato de locação de imóveis para fins comerciais (normaslegais.com.br)
No seguinte caso, temos um exemplo de modelo de locação de bens e equipamentos disponível no portal Jusbrasil:
Modelo de contrato de locação de bens e equipamentos (jusbrasil.com.br)
Seja qual for o tipo de contrato realizado, a assinatura eletrônica pode reduzir o tempo para fechar o negócio. Você pode também fazer um contrato virtual.
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Conclusão
O contrato de locação comercial é um instrumento jurídico importante na rotina empresarial, seja relativo a imóveis ou a equipamentos.
Para que ele confira segurança jurídica à relação entre as partes, é fundamental elaborar um documento completo e minucioso.
Por isso, apesar de apontar um modelo para que você entenda como ele é escrito, recomendamos a presença de um profissional especialista.
Em todo o caso, você pode utilizar tecnologias de gestão para dar mais rapidez aos processos de contratação, como é o caso do sistema de assinatura eletrônica da TOTVS.
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