Com a nova Reforma Tributária, o mercado imobiliário é convidado à adoção de novas práticas gerenciais, contábeis e fiscais relativas à venda, locação, incorporação e lançamento de novos empreendimentos.
Considerando a substituição de tributos, como o PIS/Cofins, ICMS e ISS, pelo novo modelo de IVA Dual, a sistemática tributária sobre operações e prestações de serviço ganha novas regras e desenhos de arrecadação específicos.
Neste artigo, exploramos as principais mudanças e impactos da Reforma Tributária no mercado imobiliário, avaliando os prováveis efeitos de curto, médio e longo prazo para as empresas.
Continue no artigo e tenha uma ótima leitura!
O que muda com a Reforma Tributária no mercado imobiliário?
Com a recente sistemática de tributos prevista pela Reforma Tributária, uma nova configuração da arrecadação e incidência é apresentada às empresas e consumidores brasileiros.
No setor imobiliário, o cenário segue a mesma lógica, indicando a necessidade de novas práticas e estratégias relativas à aquisição, locação, incorporação ou lançamento de novos empreendimentos.
Essencialmente, a Reforma Tributária apresenta a substituição de tributos de competência federal, estadual e municipal por um novo modelo de arrecadação em modelo de IVA Dual.
- CBS: Contribuição sobre Bens e Serviços, de competência federal;
- IBS: Impostos sobre Bens e Serviços, de competência estadual e municipal.
Apesar das controvérsias iniciais, de acordo com especialistas e governo federal o novo modelo é considerado positivo, apresentando regras modernas para o mercado imobiliário, com maior simplicidade, previsibilidade e justiça tributária.
Pelo novo texto, as transações e operações imobiliárias serão tributadas com a CBS e o IBS, tanto aquelas realizadas por PFs quanto PJs.
No segmento de incorporação imobiliária, a tributação incidirá apenas sobre a diferença entre custo de venda e valor do terreno, com redutores (redução da base de cálculo) e possibilidade de compensação de créditos de insumos.
Já para empreendimentos de moradia e imóveis populares, as novas regras propõem alíquotas reduzidas e redutores de cunho social, promovendo um cenário de incentivo à redução nos preços de mercado.
Do mesmo modo, a Reforma Tributária no mercado imobiliário também impacta a prática de locação.
No caso de contratos de locação realizados por pessoas jurídicas, a carga tributária geral será mantida. Anteriormente, as operações realizadas por empresas na locação eram passíveis de incidência de PIS/Cofins, além de demais atividades.
Atualmente, pela substituição de tais impostos pela CBS e IBS, por avaliação do Ministério da Fazenda, a carga geral permanecerá igual:
“Quanto à tributação dos aluguéis, cabe destacar que a mesma já ocorre por meio do PIS/COFINS. Além disso, as empresas que têm por objeto a locação de imóveis geralmente não podem recuperar créditos de tributos pagos no exercício da atividade, tais como ICMS, ISS e o próprio PIS/COFINS, o que aumenta o custo para estas empresas.”
Já para a Pessoa Física (PF), somente rendimentos acima de R$240.000,00 anuais serão tributados.
| Aspecto | Como era | Como fica com a reforma |
| Venda por pessoa física | Isenta de tributação | Permanece isenta |
| Venda por empresa (incorporação) | Tributação indireta sobre insumos (sem recuperação de crédito) | Tributação sobre a margem (diferença entre custo e venda); crédito integral de insumos |
| Alíquota da venda (empresa) | Varia conforme regime(6,4% a 8%) | Redução de 50% da alíquota padrão (aprox. 14%) + redutor social de R$ 100 mil |
| Venda por PJ (compra e venda) | Tributação sobre lucro (IRPJ/CSLL) | Tributação de 14% sobre margem de lucro; possibilidade de recuperar créditos |
| Aluguéis por pessoa física | Isentos se sem habitualidade | Permanecem isentos caso a receita anual seja ≤ R$ 240 mil |
| Aluguéis por empresa | Sujeitos a PIS/Cofins; sem crédito | Alíquota reduzida (8,4%) com redutor de R$ 600/mês; crédito integral permitido |
| Lotes residenciais | Tributação comum | Redutor social de R$ 30 mil |
| Transição | Não se aplicava | Início em 2026; conclusão até 2033; regras específicas para RET e loteamentos |
Quais são os impactos para quem compra imóveis?
Dada a nova modalidade de arrecadação da CBS e IBS, aliada às políticas públicas de incentivo à moradia, os impactos positivos mais perceptíveis da Reforma Tributária no mercado imobiliário são relacionados aos imóveis populares.
Especialmente, a nova sistemática tributária prevê alíquotas reduzidas para incorporação imobiliárias, além da possibilidade de redutor fixo de R$100.000,00 por unidade residencial. Tais medidas podem refletir na redução nos preços finais dos imóveis de menor valor.
Para as operações de aquisição, os redutores sociais serão aplicados da seguinte maneira:
- R$100.000,00 na compra de imóveis;
- R$30.000,00 na compra de lotes residenciais.
Em paralelo, como vimos anteriormente, a tributação na incorporação incidirá somente sobre a margem, isto é, a diferença entre o valor de venda e o custo do terreno. Este cenário, em princípio, evitará a incidência sobre a receita.
Entretanto, com políticas com ênfase nas moradias populares, pode-se esperar cenários de encarecimento pontual em imóveis de luxo e alto padrão. Contudo, tal cenário também poderá se equilibrar a médio e longo prazo, dada a maior previsibilidade dos preços.
Efeitos para construtoras e imobiliárias
Considerando a substituição de tributos como PIS/Cofins, ICMS e ISS pelo modelo de IVA Dual, o principal impacto para construtoras e imobiliárias ocorrerá na tributação sobre a receita de venda de imóveis e ganho de capital.
Nesta operação imobiliária, é prevista a incidência de IRPJ e CSLL, calculados com base no lucro obtido.
A nova sistemática do IVA Dual não altera os tributos sobre a renda, já que a reforma será, neste momento, apenas sobre o consumo.
Caso tenhamos uma reforma sobre a renda e folha de salários, o contribuinte deverá ter atenção redobrada, visto que, neste caso, seriam alterações ainda mais significativas para o setor.
Por outro lado, espera-se a implementação de métodos construtivos eficientes, dada a possibilidade de recuperação de crédito sobre insumos por parte das construtoras.
Avaliando o mercado de locação, para imobiliárias, a possibilidade de redução de alíquota cumulada com a adoção de redutores mensais de cunho social (em R$600,00 por unidade local), além da permissão de crédito tributário, implicará numa provável redução da carga tributária.
Entretanto, vale reforçar que tais cenários serão efetivamente implementados gradualmente, sendo previsto um período de adaptação até o ano de 2033. Assim, possibilitando que as empresas se adequem às novas regras.
- Construtoras: poderão se beneficiar da recuperação de créditos sobre insumos, promovendo eficiência nos métodos construtivos, apesar da possível mudança na tributação de receitas e ganhos de capital com a adoção do IVA Dual;
- Imobiliárias: tendem a ter redução na carga tributária em contratos de locação com a combinação de alíquota reduzida e permissão para aproveitamento de créditos tributários.
Como o setor imobiliário deve se preparar para a reforma tributária?
A preparação e planejamento representam as duas principais tarefas para o mercado imobiliário frente às novas regras da Reforma Tributária.
Neste sentido, é necessário avaliar, compreender e considerar o impacto da tributação sobre a margem e os possíveis créditos tributários em relação ao fluxo de caixa da empresa, assim como a precificação dos empreendimentos.
Em paralelo, as empresas também precisam adaptar seus sistemas e softwares contábeis de modo a processar corretamente os créditos tributários e aplicar os redutores previstos, especialmente em projetos de habitação popular e locações.
Outro aspecto a ser considerado diz respeito ao processo de transição e o prazo de adaptação, finalizando em 2033.
Durante este período é fundamental que as empresas acompanhem constantemente as possíveis normas complementares, resoluções e leis de modo a reavaliar e gerenciar contratos de maneira ágil.
Por fim, assim como em outros cenários de adaptação, oferecer capacitação e treinamentos para colaboradores e equipes, em diálogo com especialistas, também será determinante para o sucesso e conformidade legal.
Portanto:
1. Estude profundamente as novas regras da CBS e IBS;
2. Avalie os impactos financeiros da tributação sobre margem e créditos;
3. Adapte ou implemente novos sistemas contábeis e fiscais;
4. Revise contratos e estruturação de projetos;
5. Acompanhe a regulamentação da transição;
6. Invista em capacitação técnica de equipes;
7. Busque assessoria especializada para planejamento tributário.
Acompanhe todas as novidades e atualizações sobre a Reforma Tributária no Espaço Legislação. Fique por dentro de tudo o que acontece no cenário fiscal, contábil e financeiro!
Conclusão
Neste artigo, você aprendeu sobre os impactos da Reforma Tributária no mercado imobiliário e como essa mudança afeta compradores, locatários, incorporadoras e imobiliárias.
Com a substituição de tributos por um modelo de IVA dual (CBS e IBS), o sistema se torna mais simples e previsível, promovendo maior justiça fiscal.
Neste cenário, a Reforma Tributária no mercado imobiliário também apresenta novos incentivos, como os redutores sociais e alíquotas diferenciadas para imóveis populares.
Entretanto, a adaptação ao novo regime também exige atenção às regras de transição, ajustes operacionais, implementação de novas soluções fiscais e contábeis, assim como o incentivo à capacitação das equipes.
Portanto, preparar a sua empresa ao novo cenário tributário é fundamental, de modo a aumentar a competitividade no mercado, assim como garantir total conformidade com a nova sistemática tributária no Brasil. Gostou do artigo? Aproveite e saiba também sobre o método de split payment na Reforma Tributária!
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