Usucapião (Lei n° 13.105/15): O que é e como funciona?

O usucapião é um direito que tem sua legalidade e até mesmo sua existência questionadas. Imóveis ou terrenos privados podem ser reclamados a partir desse direito, porém, é necessário conhecer a prática mais a fundo.

No segmento de construtoras e incorporadoras, o usucapião pode ser uma estratégia vantajosa. Para conhecer melhor os requisitos e tipos dessa prática, continue com a leitura do artigo e saiba mais.

O que é usucapião?

O termo consiste no direito de obter a posse de um imóvel ou um terreno, a partir de sua utilização por um período de tempo em que o dono original não reclame ou conteste a propriedade.

Dessa forma, é possível que pessoas ou empresas que queiram construir, por exemplo, tornem-se proprietários de bens que tenham suas utilizações realizadas de forma indevida. Ao estabelecer uma função social para o bem, uma ação na Justiça pode ser criada para determinar um novo dono à propriedade.

Qual a finalidade e os tipos de usucapião?

Um terreno ou uma moradia conta com obrigações por parte do proprietário. Dessa forma, espaços abandonados ou residências que não são ocupadas ou cuidadas podem ser utilizados por um cidadão ou organização que se disponha a fazer o uso e criar uma função social para o bem e que se responsabilize pela sua manutenção. Então, quais são os tipos de usucapião que podem ser colocados em prática?

Ordinária

Essa modalidade concede a propriedade a um novo indivíduo, quando há uma ocupação pacífica, por um período de dez anos, sem interrupções ou oposições do dono original.

Esse tipo de usucapião de terreno ou moradia pode ter seu tempo de legalização reduzido para cinco anos, se for constatado que o bem foi adquirido de maneira onerosa, ou quando há investimentos de interesses sociais ou econômicos.

Extraordinária

Essa modalidade consiste em bens imóveis, dividida em extraordinária, ordinária e especial. A posse pacífica, durante 15 anos, sem reclamação do proprietário original, dá o direito de aquisição ao novo dono.

O período para regularização pode passar de dez anos, se o novo ocupante fizer do espaço sua moradia ou tiver colocado em prática algum tipo de obra ou serviço de produção de itens. 

Urbana

Uma das principais modalidades de usucapião é a urbana, que deve estar localizada em área não rural, com, no máximo, 250 m², pelo período mínimo de cinco anos.

Conhecida também como pró-moradia, a utilização do bem deve ser com a finalidade de moradia individual ou familiar. Ademais, só é permitida se o novo proprietário não for dono de outro imóvel já existente. 

Rural

Também conhecida como pró-labore, permite a posse a um novo dono de um imóvel localizado em áreas rurais, de extensão máxima de 50 hectares. A nova ocupação deve ser de, pelo menos, cinco anos ininterruptos.

Assim como no item anterior, um dos requisitos para o usucapião é que o indivíduo não seja dono de qualquer outro imóvel, seja em região rural ou urbana. Com a posse validada, é obrigatório que o novo dono faça da terra produtora, a partir de trabalho próprio ou familiar.

Vale lembrar que todo o processo, que corre em via de determinações legais, também pode ser solicitado a usucapião extrajudicial, em que o responsável pelo andamento da ação é a comarca de cada município ou região onde o imóvel se localiza.

Como obter o direito validado?

Agora que já passamos pelas modalidades, é hora de entender melhor como funciona o usucapião e como obtê-lo. Para que o pedido seja formalizado, é necessária a posse exclusiva do bem, isto é, que sua moradia ou utilização seja constante.

Da mesma forma, a posse de um terreno ou imóvel deve ser feita de forma ininterrupta, com sua ocupação sendo feita de maneira não violenta e não clandestina. Durante o período, se o dono original reclamar sua posse, a nova posse é invalidada.

O processo não pode ser aplicado em bens públicos, sendo válido apenas a imóveis de ordem privada. Da mesma forma, caseiros e locadores não têm esse direito, uma vez que têm o conhecimento sobre a quem pertence o bem.

É importante ressaltar que o usucapião se restringe somente a imóveis que estejam, de fato, abandonados e em situação irregular, ou com registros incorretos. Assim sendo, um imóvel, mesmo que desocupado, mas com matrícula e tributação cumpridos corretamente, não pode ser usucapido.

Esteja por dentro das determinações legais

Ao longo deste conteúdo, falamos sobre o que é usucapião, qual o objetivo dessa norma, seus tipos e requisitos para obter o direito sobre um imóvel ou terreno abandonado. Esse tópico pode suscitar dúvidas para construtoras e incorporadoras, e, por isso, é importante estar atento às determinações da legislação.

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