Entenda os impactos da Reforma Tributária na construção civil

A Reforma Tributária na construção civil vai impactar diretamente os custos, contratos, relacionamento com fornecedores e formas de operação das empresas do setor.

Com as mudanças do novo sistema tributário, surgem também dúvidas: o que exatamente muda? A carga tributária vai aumentar? Como manter a competitividade nesse cenário?

Essas são questões altamente relevantes, especialmente em um setor tão fundamental para a economia brasileira – que, inclusive, foi o terceiro de maior crescimento do PIB em 2024.

E é sobre elas que vamos falar neste conteúdo. Para entender os efeitos reais das alterações tributárias, o que muda na prática e como sua empresa pode se adaptar com eficiência, sem perder rentabilidade nem segurança jurídica, é só seguir a leitura!

O que muda na construção civil com a Reforma Tributária?

A forma de cobrança dos tributos é uma das principais mudanças da Reforma Tributária na construção civil. Com a regulamentação do novo sistema, tributos atuais serão substituídos gradualmente pelo modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA Dual).

Isso altera a lógica de tributação em todas as etapas da cadeia produtiva e na comercialização de bens e serviços. 

O IVA unifica os tributos, o que tende a facilitar a apuração e trazer mais transparência para a cobrança, mas também pode afetar o custo de obras. 

Ao eliminar PIS, Cofins, ICMS, ISS, o IVA Dual iguala a tributação para elementos produzidos fora e dentro do canteiro de obras. 

Na prática, o setor de construção passará a ser tributado de forma não cumulativa e será enquadrado em um sistema mais padronizado, com menos exceções – o que pode significar a perda de benefícios fiscais para determinadas empresas. 

Além disso, o novo modelo tributário também determina a recuperação de crédito fiscal, como destaca Bernard Appy, secretário extraordinário da Reforma Tributária, em entrevista divulgada pelo Ministério da Fazenda.

“Hoje, você compra material de construção, contrata serviços e não recupera crédito. No novo modelo, tudo o que você comprar de insumos, pode ser material de construção, pode ser estruturas pré-fabricadas, pode ser serviços, tudo isso vai dar crédito”, explica.

A legislação também define alíquotas reduzidas para casos específicos, como locação e operações com bens imóveis, e incentivos para reabilitação de zonas históricas, bem como para obras públicas.

Veja a seguir um comparativo dos principais pontos de mudança da Reforma Tributária no setor:

Como era	O que mudou
Tributação cumulativa	Tributação não cumulativa
Regimes especiais e benefícios fiscais	Maior padronização, menos exceções e uniformização da base de cálculo
PIS, Cofins, ICMS, ISS	Substituição pelo IVA Dual, composto pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços)
Limitação para aproveitamento de créditos	Ampliação do direito ao crédito fiscal

Vamos nos aprofundar nessas mudanças e outros pontos importantes do novo sistema, que impactam diretamente o setor de construção, ao longo deste conteúdo. 

Como a reforma tributária afeta os custos e preços no setor imobiliário?

Com o IVA Dual, os custos das obras e os preços de venda no setor imobiliário podem ser impactados. Isso porque os insumos estão sujeitos às novas alíquotas tributárias, que pode ser mais alta do que a carga atual.

A alíquota oficial ainda não está definida – isso deve acontecer apenas no final do período de transição, em 2033. A previsão é que ela fique entre 26,5% e 28%.

Ou seja, a possibilidade de elevação de custos é real, mas ainda depende dessa definição. 

O período de transição também pode ser um desafio para o setor, especialmente para contratos de longo prazo. Isso porque, nessa etapa de adaptação, os dois sistemas tributários coexistirão.

Na prática, isso pode gerar variações nos preços para construções em andamento ou iniciadas durante a transição – o que exige atenção ao planejamento tributário e ajustes nos contratos para abarcar a nova estrutura, bem como possíveis aumentos. 

Por outro lado, a ampliação do direito aos créditos fiscais pode equilibrar os custos finais de empreendimentos. 

Vale destacar ainda que os incentivos fiscais, as alíquotas reduzidas e os redutores de ajuste e social também podem beneficiar os preços em algumas operações. 

De acordo com o art. 261 da Lei Complementar 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, as alíquotas de CBS e IBS ficam reduzidas nos seguintes casos:

• Operações com bens imóveis: redução de 50%;
• Locação, cessão onerosa, arrendamento de bens imóveis: redução de 70%.

Desafios na gestão de suprimentos e relações com fornecedores

Com as mudanças da Reforma Tributária na construção civil, a gestão de suprimentos e de fornecedores pode precisar de ajustes. Isso devido, principalmente, ao sistema de crédito. 

Quem compra os insumos pode recuperar esses créditos para deduzir a tributação de etapas anteriores da cadeia produtiva. 

Ou seja, agora é importante considerar também os créditos fiscais disponíveis ao escolher um fornecedor, assim como a tributação aplicada sobre cada etapa da produção. 

De maneira geral, relações com fornecedores que atuam sob o regime simplificado do Simples Nacional, com recolhimento por DAS único, podem ser menos vantajosas se considerarmos o modelo de negócio e a movimentação da empresa, pois geram menos créditos. 

Como consequência, a transição para o novo sistema tributário pode trazer alguns desafios para essas áreas, que vão exigir movimentos importantes, como:

• Revisão de contratos com fornecedores para se adequar à nova carga tributária e ao período de transição;
• Necessidade de atualização sistêmica para garantir conformidade fiscal nos novos formatos de nota e escrituração;
• Reorganização da cadeia de suprimentos, já que o sistema de créditos tributários afeta a formação de preços e o fluxo de compras;
• Risco de aumento de custos indiretos, principalmente se não houver um alinhamento entre fornecedores e construtoras quanto às novas obrigações fiscais.

Novas oportunidades através da industrialização e inovação

Um dos impactos positivos da Reforma Tributária na construção civil é o estímulo à industrialização e a soluções inovadoras. 

Com a unificação de tributos e o aproveitamento de créditos ao longo de toda a cadeia produtiva, empresas que adotam sistemas construtivos mais modernos, como estruturas pré-fabricadas e construções modulares, tendem a ser beneficiadas.

“Hoje, no Brasil, como você não recupera crédito, é melhor optar por um sistema em que você usa menos material, sobretudo menos estruturas pré-fabricadas, e agrega mais valor no canteiro de obras”, comenta Appy na entrevista publicada pelo Ministério da Fazenda.

“Nesse novo modelo, a tendência é usar mais estruturas pré-fabricadas, desde que seja mais eficiente”, compara.

Esse incentivo abre espaço para a industrialização de processos, com mais previsibilidade sobre a carga tributária, redução de desperdícios e ganhos de escala. 

Ao exigir maior controle, o novo sistema tributário também impulsiona a automação, implementação de novas soluções tecnológicas e a digitalização da gestão, desde o planejamento de obras até a emissão de documentos fiscais.

Como mencionamos no início deste conteúdo, o setor de construção civil tem um papel fundamental na economia do país. 

Segundo dados divulgados pela CBIC (Câmara Brasileira da Indústria e da Construção), o mercado fechou 2024 com um PIB de mais de R$359 milhões, o que o colocou como o terceiro setor de maior crescimento no PIB. 

Isso mostra a relevância de compreender os impactos da reforma no segmento, que se refletem também na economia nacional. 

Incentivos para construção sustentável e infraestrutura

A Reforma Tributária também define alguns mecanismos de incentivo à sustentabilidade e ao investimento em infraestrutura. É o caso do Reidi (Regime Especial de Incentivos para o Desenvolvimento da Infraestrutura).

Esse regime suspende o pagamento de CBS e IBS para itens como materiais de construção, locação de equipamentos e máquinas, importação e aquisição de serviços destinados à infraestrutura para incorporação ao ativo imobilizado. 

Vale destacar que, segundo previsto na legislação, essa suspensão é convertida em alíquota zero “após a utilização ou incorporação do bem, material de construção ou serviço na obra de infraestrutura”. 

Isso pode incentivar a adoção de práticas construtivas sustentáveis e tornar mais viável a realização de projetos alinhados às metas ESG, incluindo o uso de materiais recicláveis, sistemas de reaproveitamento de água e eficiência energética.

A Reforma Tributária ainda determina redução de 60% para as alíquotas de CBS e IBS aplicadas a projetos de reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística. 

Para a locação de imóveis localizados nessas áreas, a redução é de 80%. 

Isso impulsiona o pilar social, facilitando a recuperação e a ocupação dos imóveis localizados nessas áreas. 

Preparação para a nova realidade tributária

Diante das mudanças estruturais trazidas pela Reforma Tributária na construção civil, é preciso se antecipar e adaptar a sua operação para evitar impactos negativos.

Para se preparar, é importante ter uma visão estratégica não apenas sobre os tributos, mas também sobre contratos, fornecedores e, claro, sobre a gestão fiscal. 

Listamos algumas dicas para te ajudar a garantir a competitividade e manter a eficiência durante a transição, confira:

• Revise contratos, incluindo cláusulas de reajuste que considerem variações na carga tributária;
• Capacite as equipes das áreas financeira e contábil para acompanhar as mudanças;
• Analise os créditos tributários gerados, que poderão ser aproveitados ao longo da cadeia;
• Avalie a carga tributária envolvida na composição do preço de insumos e serviços;
• Implemente tecnologias especializadas em gestão fiscal e tributária.

Reforma Tributária na TOTVS

Com a regulamentação da Reforma Tributária e um período de transição a frente, manter-se bem informado é essencial para tomar decisões seguras e estratégicas.

Pensando nisso, a TOTVS criou uma página exclusiva para o tema no Espaço Legislação.

Nela, você encontra informações atualizadas, análises e explicações claras sobre os impactos das mudanças para diferentes setores – incluindo a área de construção civil.

É um espaço feito para te ajudar a entender como o novo sistema tributário influencia o seu negócio e, principalmente, como se preparar e se adaptar com eficiência.

Conheça a página sobre Reforma Tributária no Espaço Legislação da TOTVS!

Conclusão

O novo cenário trazido pela Reforma Tributária na construção civil exige preparo, visão de longo prazo e capacidade de adaptação.

Revisar processos, buscar inovação, adaptar contratos e investir em soluções tecnológicas são passos essenciais nesse período de transição. 

Se antecipar às exigências do novo modelo pode ser um diferencial para sair na frente com uma operação ágil, transparente e em conformidade com a legislação, fortalecendo a posição da sua empresa no mercado da construção civil.

Para ajudar no preparo, aproveite para ler também o nosso conteúdo sobre as tendências no setor de construção civil.