O contrato de gaveta é chamado assim porque costuma ficar guardado na gaveta de quem o assina, sem ter publicidade ou efeito perante terceiros.
Essa formalização de um negócio pode parecer uma maneira mais simples, rápida e barata de fechar uma transação, mas será que tem validade jurídica? É preciso regularizar esse tipo de contrato?
Neste artigo, vamos responder o que é o contrato de gaveta, quais são os riscos e como ele funciona, além de abordar sua validade.
Ao final, ainda respondemos às dúvidas mais frequentes sobre o tema.
Acompanhe!
O que é contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é um documento que expressa a vontade das partes em realizar uma transação, mas que não é levado ao cartório para ser registrado.
Ele é muito comum em casos de compra e venda de imóveis financiados, em que o comprador assume as prestações do financiamento do vendedor, mas não transfere a propriedade do imóvel para o seu nome.
Isso pode ocorrer por diversos motivos, como:
- Fugir de restrições cadastrais ou judiciais;
- Evitar a análise de crédito e a burocracia dos bancos;
- Evitar o pagamento de taxas, impostos e emolumentos cartorários;
- Aproveitar as condições mais vantajosas do financiamento original.
No entanto, existem diversos modelos de contrato que abrangem outras situações de compra e venda de imóveis. É o caso da compra de imóveis:
- À vista, sem registro em cartório;
- Rurais, sem averbação no INCRA;
- Ocupados por inquilinos ou invasores;
- Em condomínios irregulares ou clandestinos;
- Com pendências ou irregularidades na documentação.
Conhecido o conceito, confira como funciona o contrato de gaveta.
Como funciona o contrato de gaveta?
O contrato de gaveta funciona como um acordo informal entre o vendedor, que possui um financiamento bancário, e o comprador, conhecido como “gaveteiro”.
O vendedor mantém a titularidade do negócio até a quitação do financiamento, considerando o “gaveteiro” apenas como possuidor.
Sem envolvimento de agências imobiliárias ou bancos, é um documento particular de compra e venda.
O registro da transferência de propriedade para o “gaveteiro” ocorre após a quitação do financiamento, quando o vendedor facilita a transferência após ter tratado legalmente com o banco.
No aspecto formal, este contrato traz os mesmos elementos de outros acordos entre as partes, e estabelece as condições e as obrigações da negociação.
Por isso, o documento deve conter, no mínimo, os dados de identificação e qualificação das partes e do objeto, valor, forma, prazo e condições, responsabilidades, sanções etc.
Contrato de gaveta tem validade?
A resposta para essa pergunta é: depende. O contrato de gaveta tem validade entre as partes que o assinaram (em geral, com reconhecimento de firma), desde que ele não viole a lei ou a ordem pública.
Na prática, ele pode ser usado como prova em uma eventual ação judicial, caso haja descumprimento ou conflito entre as partes.
No entanto, este contrato não tem validade perante terceiros, ou seja, ele não produz efeitos jurídicos para outras pessoas que não sejam as partes contratantes.
Ou seja, ele não transfere a propriedade do imóvel, nem garante os direitos e deveres dos envolvidos.
Para que um contrato de compra e venda de imóvel tenha validade jurídica plena, ele deve ser registrado no cartório de registro de imóveis competente, conforme prevê o artigo 1.245 do Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Portanto, o contrato de gaveta registrado em cartório de imóveis tem validade. Afinal, o registro é o que confere ao comprador a condição de proprietário do imóvel, e o que torna o contrato público e oponível a terceiros.
Sem o registro, o contrato pode ser considerado inválido ou ineficaz, e pode trazer diversos riscos e problemas para as partes.
Agora que você já sabe o que é contrato de gaveta, quais são os riscos que ele oferece para os envolvidos?
Quais os riscos de um contrato de gaveta?
Ao aprender como fazer um contrato de gaveta, as partes podem acreditar que esta é a solução mais fácil e econômica.
No entanto, é uma prática arriscada e desaconselhável, uma vez que este contrato pode gerar uma série de complicações e prejuízos para as partes envolvidas. Veja:
Venda duplicada
Um dos riscos de fazer um contrato informal como este é que o vendedor pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa, sem que o comprador original saiba.
E por que isso é possível? Porque o contrato não impede que o vendedor continue sendo o proprietário do imóvel perante o cartório e o banco. Na prática, ele pode negociá-lo novamente com terceiros.
Nesse caso, o comprador original pode ter dificuldade de provar que foi o primeiro a comprar o imóvel, e pode perder o bem e o dinheiro investido.
Além disso, o vendedor pode responder por crime de estelionato, conforme prevê o artigo 171 do Código Penal:
Art. 171. Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento:
§ 2º – Nas mesmas penas incorre quem:
II – vende, permuta, dá em pagamento, em locação ou em garantia coisa alheia como própria […]
Falecimento de uma das partes
Existe um risco ao qual todos estão submetidos, principalmente sabendo como funciona o contrato de gaveta: a morte do vendedor ou do comprador.
Caso isso ocorra, seus herdeiros podem não reconhecer ou respeitar o contrato.
Isso porque o contrato não é considerado um título hábil para a transferência da propriedade do imóvel, e não tem efeito perante o inventário.
Nesse caso, o comprador pode ter que provar que adquiriu o imóvel do falecido, e que pagou o valor acordado.
Além disso, o comprador pode ter que arcar com os custos e impostos do inventário, e ainda dividir o imóvel com os demais herdeiros, se não houver renúncia ou cessão de direitos.
Inadimplência do comprador
Por fim, outro perigo ao realizar esse contrato mais “informal” é que o comprador deixe de pagar as prestações do financiamento do imóvel, e que o vendedor seja cobrado pelo banco ou pela justiça.
Afinal, explicamos que o contrato não transfere a responsabilidade pelo pagamento do financiamento, que continua sendo do vendedor original.
Em última instância, o vendedor pode ter seu nome negativado, e ainda perder o imóvel para o banco, em caso de execução da dívida.
Além disso, ele terá que acionar o comprador judicialmente, para cobrar os valores devidos e rescindir o contrato.
Exemplo prático
Imagine que Ivan contratou um financiamento com o banco Residência Federal, garantindo um imóvel em seu nome.
Diante das dificuldades financeiras, ele decide estabelecer um contrato de gaveta com Fábio, que concorda em assumir secretamente as prestações, sem o conhecimento do banco.
Formalmente, Ivan permanece como o responsável perante o banco, mas na prática há um acordo entre ele e Fábio.
Em situações de inadimplência, Ivan, como vendedor, pode cobrar Fábio, já que o contrato tem validade entre as partes. No entanto, perante o Residência Bancária, ele não pode apontar Fábio como devedor, pois, legalmente, ele não existe na relação com o banco.
É possível regularizar esse tipo de contrato?
Sim, é possível regularizar um contrato de gaveta registrando-o no cartório de registro de imóveis. Assim, é feito o registro da transferência da propriedade do imóvel para o comprador.
No entanto, para que isso seja possível, é preciso que:
- As partes estejam de acordo em regularizar o contrato, e arquem com os custos e impostos envolvidos na operação;
- O imóvel esteja livre de ônus, pendências ou irregularidades na documentação, ou que essas questões sejam resolvidas antes do registro;
- O vendedor tenha quitado o financiamento do imóvel, ou tenha autorização do banco para transferir o saldo devedor para o comprador;
- O comprador tenha capacidade financeira e creditícia para assumir o financiamento do imóvel, ou tenha recursos suficientes para quitá-lo à vista.
A regularização do contrato é importante para garantir a segurança jurídica das partes, e evitar os riscos e problemas que mencionamos anteriormente.
No entanto, ela também pode ser demorada, burocrática e onerosa, dependendo do caso.
Dúvidas frequentes sobre o tema
Nesta seção, vamos responder algumas das dúvidas mais comuns sobre o tema. Confira:
Qual a garantia de um contrato de gaveta?
A garantia deste contrato é muito frágil, pois ele não é registrado em cartório, e não tem efeito perante terceiros. A única garantia é a confiança entre as partes, e a eventual prova judicial do contrato, caso haja algum problema ou conflito.
Como transferir um imóvel com contrato de gaveta?
O primeiro passo para saber como transferir um imóvel com contrato de gaveta é regularizar o contrato. É preciso levá-lo ao cartório de registro de imóveis para fazer o registro da transferência da propriedade do imóvel para o comprador.
Para isso, é necessário que as partes estejam de acordo, e que o imóvel e o financiamento estejam quitados ou autorizados pelo banco.
Imóvel com contrato de gaveta pode ser penhorado?
Sim, um imóvel com contrato de gaveta pode ser penhorado, se o vendedor tiver alguma dívida ou ação judicial contra ele. Isso pode ocorrer porque o contrato não transfere a propriedade do imóvel, e não impede que o vendedor responda por suas obrigações perante credores ou a justiça.
Contrato de gaveta pode ser anulado?
Sim, um contrato de gaveta pode ser anulado, se ele for considerado inválido ou ineficaz pela lei ou pela justiça. Isso pode ocorrer, por exemplo, se o contrato for contestado por alguma das partes ou por terceiros interessados.
Por isso, o ideal é evitar fazer um contrato, e optar por um contrato registrado em cartório, que oferece mais tranquilidade e confiabilidade para as partes.
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Conclusão
O contrato de gaveta, embora possa parecer uma alternativa simples para fechar transações imobiliárias, apresenta consideráveis riscos e limitações.
A validade desse contrato é restrita às partes envolvidas e carece de reconhecimento perante terceiros. Os riscos incluem venda duplicada, desafios em caso de falecimento de uma das partes e potencial inadimplência do comprador.
A exemplo de Ivan e Fábio, a falta de registro pode resultar em complicações legais. Por isso, a recomendação é regularizar o contrato no cartório de registro de imóveis.
E nem sempre isso será fácil, pois demanda concordância, quitação do financiamento e capacidade financeira do comprador.
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