Ao alugar um imóvel, seja residencial ou comercial, o contrato é a base da relação entre locador e locatário. É nele que se definem direitos, deveres, responsabilidades e condições para que a locação aconteça de forma transparente e segura para as duas partes.
Por isso, compreender as cláusulas de um contrato de locação é essencial. Algumas são obrigatórias por lei, como as que tratam do valor do aluguel e da forma de pagamento. Outras podem variar conforme o acordo firmado, como a previsão de carência, benfeitorias ou renovação automática.
Existem ainda cláusulas que devem ser observadas com cuidado, pois podem ser abusivas ou desequilibrar a relação contratual.
Neste artigo, você vai conhecer as principais cláusulas presentes em contratos de locação, entender como cada uma funciona, quais são suas particularidades e a importância de analisá-las antes da assinatura. Além disso, vai conferir exemplos práticos de cada situação.
Acompanhe!
Cláusulas abusivas em contratos de locação
As cláusulas abusivas são aquelas que colocam uma das partes — geralmente o inquilino — em desvantagem excessiva, contrariando os princípios da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e do Código de Defesa do Consumidor.
Elas podem até aparecer em alguns contratos, mas não têm validade jurídica e podem ser questionadas judicialmente.
Entre os exemplos mais comuns de cláusulas contratuais abusivas em contratos de locação estão:
- Multas desproporcionais: exigir penalidade muito acima do valor previsto em lei ou sem proporcionalidade ao tempo restante do contrato;
- Transferência indevida de responsabilidades: repassar ao locatário despesas que cabem ao proprietário, como pagamento de impostos ou grandes reparos estruturais;
- Cobranças adicionais não previstas em lei: exigir taxas sem justificativa ou sem relação direta com a locação.
Essas práticas podem gerar insegurança jurídica e desgastar a relação entre as partes. Por isso, é fundamental que o locatário leia atentamente o contrato e que o locador conte com assessoria para evitar cláusulas que possam ser anuladas judicialmente.
Exemplo prático
Um contrato de locação residencial prevê que o inquilino deve pagar, além do aluguel e das contas de consumo, o valor do IPTU integral do imóvel.
Se não houver previsão clara de divisão e proporcionalidade no contrato, essa cláusula pode ser considerada abusiva, já que a Lei do Inquilinato estabelece que o pagamento do imposto é responsabilidade do proprietário, salvo acordo específico.
Cláusulas arbitrárias
As cláusulas arbitrárias não chegam a ser ilegais, mas podem gerar desequilíbrio entre as partes quando são impostas sem espaço para negociação. Elas geralmente aparecem em contratos padronizados, em que o locatário tem pouca margem para discutir termos específicos.
Entre os exemplos mais comuns estão exigências que limitam a liberdade do inquilino sem relação direta com a preservação do imóvel.
Isso pode incluir a proibição de receber visitas por determinado período, a obrigação de usar apenas determinados prestadores de serviço ou a restrição à posse de animais de estimação, mesmo quando não há risco estrutural para o imóvel.
Embora não sejam automaticamente nulas, cláusulas arbitrárias podem ser revistas em juízo, caso sejam consideradas desproporcionais ou restritivas em excesso.
Exemplo prático
Um contrato prevê que o inquilino só pode utilizar prestadores de serviço de manutenção indicados pelo proprietário. Essa cláusula, apesar de não ser ilegal, pode ser considerada arbitrária, pois restringe a liberdade de escolha do locatário e pode resultar em custos mais elevados do que o mercado praticaria.
Cláusula sobre benfeitorias
As benfeitorias são melhorias realizadas pelo inquilino no imóvel alugado e estão previstas na Lei do Inquilinato. Elas se dividem em três categorias:
- Necessárias: indispensáveis para a conservação do imóvel (ex.: consertar infiltrações);
- Úteis: aumentam o uso ou a funcionalidade do espaço (ex.: instalar armários planejados);
- Voluptuárias: são apenas estéticas ou de luxo (ex.: construir uma piscina).
A cláusula sobre benfeitorias é essencial para definir se haverá ou não direito de indenização ou abatimento no aluguel. Em geral, as necessárias são de responsabilidade do proprietário, enquanto as úteis e voluptuárias só geram direito à indenização se houver autorização prévia do locador.
Exemplo prático
Um inquilino instala um novo sistema elétrico para evitar riscos no imóvel. Essa benfeitoria é considerada necessária, e, mesmo que não haja autorização formal, pode gerar direito de reembolso pelo locador. Já se o inquilino decidir reformar a cozinha para fins estéticos, sem autorização, essa obra dificilmente será indenizada.
Cláusula de caução
A caução é uma das modalidades de garantia mais utilizadas nos contratos de locação. Trata-se de um depósito realizado pelo inquilino para assegurar o cumprimento de suas obrigações contratuais, geralmente limitado a até três meses de aluguel.
A legislação determina que, quando a caução é feita em dinheiro, o valor deve ser depositado em caderneta de poupança em nome do locatário, rendendo juros durante o período do contrato. Além do dinheiro, a caução também pode ser feita em bens móveis ou imóveis, desde que devidamente registrados.
Essa cláusula é importante porque oferece segurança ao locador, mas também garante ao inquilino que, cumprindo suas obrigações, terá o valor devolvido ao final do contrato, acrescido dos rendimentos.
Exemplo prático
Um contrato de locação residencial prevê caução de dois meses de aluguel, paga em dinheiro. O locador deve abrir uma conta poupança vinculada ao contrato para depositar o valor. Ao final da locação, se não houver débitos ou danos, o montante é devolvido ao inquilino, corrigido pela poupança.
Cláusula de carência
A cláusula de carência é bastante comum nesse tipo de contrato, principalmente na locação comercial. Ela prevê um período inicial em que o inquilino fica isento do pagamento do aluguel, normalmente para adequar o espaço às suas necessidades.
Essa carência pode variar de alguns dias a alguns meses e deve estar claramente registrada no contrato. É importante observar que, mesmo durante o período de carência, o inquilino continua responsável por outras despesas, como condomínio, contas de consumo e, em alguns casos, IPTU.
Para o locador, a carência pode representar um incentivo para atrair locatários em mercados competitivos. Já para o inquilino, é uma forma de reduzir custos no início da ocupação, quando há gastos elevados com reformas ou adaptações.
Exemplo prático
Um contrato de locação comercial prevê três meses de carência para que o inquilino faça reformas no espaço antes de abrir sua loja. Durante esse período, ele não paga aluguel, mas deve arcar com taxas de condomínio e contas de consumo de água e energia.
Cláusula de renovação automática
A cláusula de renovação automática tem como objetivo simplificar a continuidade do contrato após o término do prazo inicial. Na prática, significa que, se nenhuma das partes se manifestar contrariamente, o contrato é automaticamente prorrogado.
Essa cláusula dá maior previsibilidade às partes, evitando a necessidade de elaborar um novo contrato a cada vencimento. No entanto, é preciso ter atenção: a renovação automática não pode eliminar direitos previstos em lei, como a possibilidade do locador reaver o imóvel para uso próprio ou do inquilino pedir revisão do aluguel.
Por isso, é fundamental que a redação seja clara e equilibrada, prevendo prazos, condições de reajuste e as formas de manifestação contrária à renovação.
Exemplo prático
Um contrato de locação residencial prevê prazo de 30 meses, com renovação automática por períodos sucessivos de 12 meses, salvo se uma das partes manifestar interesse em encerrar o contrato com 60 dias de antecedência.
Cláusula de LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados)
Com a entrada em vigor da Lei Geral de Proteção de Dados (Lei nº 13.709/2018), os contratos de locação passaram a incluir cláusulas específicas para tratar da coleta, uso e proteção dos dados pessoais do inquilino.
Informações como CPF, RG, comprovantes de renda, endereço e até referências pessoais são tratadas como dados pessoais e precisam ter sua utilização justificada e limitada ao necessário. Além disso, o contrato deve prever como esses dados serão armazenados, compartilhados e protegidos contra usos indevidos.
A cláusula de LGPD dá mais segurança ao locatário e reforça a responsabilidade do locador e das administradoras imobiliárias em relação à privacidade e ao cumprimento da legislação.
Exemplo prático
Um contrato de locação especifica que os dados do inquilino serão utilizados apenas para fins de análise de crédito e cadastro, armazenados em sistema seguro e não compartilhados com terceiros sem consentimento.
Cláusula de seguro
A cláusula de seguro é uma das formas de garantia previstas em contratos de locação, funcionando como alternativa à caução e ao fiador. O tipo mais comum é o seguro fiança locatícia, que substitui a figura do fiador e cobre o pagamento do aluguel em caso de inadimplência do inquilino.
Esse modelo traz vantagens para ambas as partes: o locador tem maior segurança, pois a seguradora assume o risco do não pagamento, enquanto o inquilino não precisa recorrer a terceiros para conseguir alugar o imóvel.
No entanto, o custo do seguro pode ser elevado, já que normalmente equivale a um percentual do valor do aluguel e deve ser renovado anualmente.
Essa cláusula deve detalhar as responsabilidades do inquilino, como a contratação e renovação da apólice, e do locador, que deve ser informado sobre a vigência da cobertura.
Exemplo prático
Um contrato de locação comercial prevê que o inquilino contrate um seguro fiança em até 10 dias após a assinatura, garantindo cobertura de aluguel e encargos. Caso o seguro não seja renovado, o contrato pode ser rescindido por descumprimento da cláusula.
Cláusula de seguro incêndio
Outra cláusula comum em contratos de locação é a que trata do seguro contra incêndio. Diferente do seguro fiança, que é uma garantia financeira, o seguro incêndio tem como objetivo proteger o patrimônio físico do imóvel contra sinistros.
Em muitos contratos, essa cobertura é obrigatória e deve ser contratada em nome do proprietário, mas paga pelo locatário. A ideia é que, caso ocorra um incêndio ou dano semelhante, o seguro cubra os prejuízos, evitando disputas entre as partes.
É fundamental que a cláusula seja clara quanto ao responsável pela contratação do seguro, a forma de pagamento e a cobertura mínima exigida. Isso dá transparência à relação e evita conflitos em situações de sinistro.
Exemplo prático
Um contrato residencial prevê que o inquilino deve contratar seguro contra incêndio com cobertura mínima de R$ 200 mil, em nome do locador, e apresentar a apólice em até 15 dias após a assinatura do contrato.
Como o TOTVS Rental apoia na gestão de contratos de locação
Gerenciar contratos de locação exige atenção a prazos, cláusulas específicas e diferentes tipos de garantias. Sem o suporte adequado, esse processo pode se tornar burocrático, aumentar os riscos de falhas e comprometer a produtividade da sua empresa.
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Conclusão
As cláusulas do contrato de locação são elementos fundamentais para garantir segurança jurídica, equilíbrio e transparência entre locador e locatário.
Como vimos ao longo deste artigo, cada cláusula traz particularidades importantes, desde garantias como a caução e o seguro até questões de carência, benfeitorias e renovação automática.
Conhecer essas regras ajuda a evitar conflitos e a assegurar que os direitos de ambas as partes sejam respeitados.
Nesse contexto, a tecnologia tem papel essencial. Com soluções como o TOTVS Rental, sua empresa pode automatizar tarefas, controlar cláusulas, gerenciar prazos e integrar processos financeiros e administrativos em uma única plataforma. Isso aumenta a produtividade, reduz riscos e torna a gestão de contratos de locação muito mais eficiente. E se você deseja se aprofundar ainda mais no tema, recomendamos a leitura do artigo sobre gestão de contratos, que mostra como organizar o ciclo completo de contratos com apoio da tecnologia.
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