Real Estate: o que é, como funciona, segmentos e mais!

Equipe TOTVS | 01 novembro, 2022

Afinal, o que é real estate? O termo inglês tem um amplo significado, mas basicamente refere-se ao mercado imobiliário e à possibilidade de lucrar com investimentos do tipo.

Para a maior parte das pessoas físicas, inclusive, o investimento em “real estate” é o maior que vão fazer em sua vida — que vai representar seu ativo mais valioso.

Para quem busca trabalhar com imóveis, seja no nível mais operacional (como na construção civil) ou no nível mais estratégico (investindo em fundos imobiliários), é essencial conhecer tudo sobre o mercado.

Por isso, nós preparamos um guia completo sobre o mercado imobiliário, suas características e diferentes segmentos. Que tal aprender mais? É só seguir a leitura!

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O que é Real Estate?

O termo “real estate” refere-se a qualquer terreno com uma propriedade ou recursos nele. Traduzindo, quer dizer “propriedade real”, ou seja, algo físico e tangível.

Neste caso, falamos de um bem imobiliário que inclui a terra, suas edificações presentes, bem como seus direitos aéreos e direitos subterrâneos.

Em um entendimento mais comercial, real estate refere-se à produção, compra, venda e gestão de propriedades imobiliárias.

Esses terrenos podem ser utilizados para diversas finalidades, tanto comerciais, quanto residenciais ou industriais.

Nos Estados Unidos, o termo tem relação próxima com o mercado de ações, já que é utilizado para se referir aos Real Estate Investment Trusts — basicamente, fundos de investimentos imobiliários.

Vale ainda dizer que o real estate (ou, no caso brasileiro, o mercado imobiliário como um todo) é um indicador importante da economia de um país.

Afinal, o setor é responsável por milhões de empregos diretos ou indiretos (como construção civil, venda e aluguel de imóveis, venda de seguros, entre tantos outros).

Não por menos, conforme identificou a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), o setor emprega 10% da força de trabalho no país e representa cerca de 7% do PIB.

Como funciona o Real Estate? 

Para entender melhor como funciona o setor imobiliário, é importante conhecer os principais atores envolvidos no mercado.

Primeiro de tudo, há os consumidores — ou seja, aqueles que vão viver ou trabalhar na propriedade.

Depois temos as incorporadoras — empresas que investem na construção e venda/aluguel de imóveis (geralmente, estas são grandes organizações).

Por outro lado, há os corretores — profissionais que fazem o meio de campo entre as incorporadoras e os consumidores. São eles quem exibem as propriedades e negociam seus valores.

Outro agente fundamental neste mercado são as instituições financeiras.

Os bancos, por exemplo, financiam tanto as incorporadoras quanto os consumidores através de empréstimos (que podem ser de natureza pessoal ou relacionados a um projeto específico).

Além disso, há de se considerar os investidores (pessoas físicas ou jurídicas), que colocam o seu dinheiro em fundos imobiliários — ou em projetos fora do mercado de ações — que visam o desenvolvimento de algum tipo de imóvel (residencial, comercial ou industrial).

Nesse caso, o objetivo é financiar o desenvolvimento (ou seja, a construção/melhoria de propriedades) para lucrar em cima de operações financeiras posteriores — seja a venda dos mesmos ou seu aluguel.

Assim, a indústria imobiliária é bastante complexa, com um grande número de agentes e operações.

E é justamente por isso que o mercado se tornou tão popular nos últimos anos.

Afinal, há muitas oportunidades para aqueles que querem investir no setor imobiliário.

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Quais os segmentos de Real Estate? 

Na prática, trabalhar com o mercado imobiliário envolve uma série de operações. Como mencionamos, é um pilar importante da economia de um país, um verdadeiro guarda-chuva de segmentos de mercado.

Por isso, uma pessoa ou empresa não simplesmente atua com real estate.

Sua contribuição e grau de importância podem variar a depender da tarefa executada ao longo da cadeia de valor imobiliária.

Que tal entender mais sobre essa categorização e como ela se dá na prática? Preparamos um guia para você, confira:

Em relação à forma de ganhar dinheiro 

Uma das maneiras de classificar o trabalho dentro do mercado imobiliário está na forma de ganhar dinheiro com o mesmo.

Ou seja, como a empresa ou o profissional atua para lucrar com operações dentro deste setor?

Nesse sentido, enquadram-se mais os investidores e fundos de investimentos imobiliários (FIIs).

São profissionais ou empresas que buscam investir certo capital na construção, compra ou melhoria de uma propriedade para, posteriormente, lucrar com outra operação.

Além disso, há as empresas de construção civil, incorporadoras e corretoras de imóveis — que, como explicamos, são responsáveis por conectar os empreendimentos aos interessados em utilizá-los para seus variados fins.

É possível separá-los em dois grupos principais:

Venda 

Investidores ou FIIs, empresas (como construtoras e incorporadoras) e mesmo pessoas físicas que lucram com a venda de uma propriedade física, vendendo-a por um preço maior do que compraram. É o que se chama de empreendimentos imobiliários.

É uma forma de investimento popularmente conhecida como segura, já que terrenos e imóveis costumam valorizar com o tempo.

Como uma categoria de investimento e de operação financeira, esse grupo é considerado de alto risco, horizontes de médio de investimento e grandes remunerações. No entanto, a liquidez costuma ser menor.

O risco deve-se ao ticket médio (normalmente bem acima do poder de compra da população), mas que oferece grandes retornos.

Renda 

Também existem investidores, FIIs, empresas (como construtoras e incorporadoras) e pessoas físicas que trabalham com a perspectiva de gerar renda com seus imóveis. É conhecido como empreendimento de base imobiliária.

Neste caso, tratam-se dos donos das propriedades que liberam seu uso a terceiros, mediante uma taxa ou um aluguel.

Aqui, os locadores acabam ganhando uma porcentagem em cima do lucro obtido com o aluguel.

O mesmo acontece com FIIs que investem em propriedades para locação comercial, como shopping centers, por exemplo.

Assim, o FII acaba pagando dividendos aos acionistas baseados em um cálculo de lucro sobre o valor do aluguel cobrado dos lojistas.

Esse setor costuma oferecer remunerações moderadas, mas constantes, mas envolve grandes volumes de capital.

Em relação ao uso do imóvel 

Além disso, é possível categorizar os segmentos de quem trabalha no mercado imobiliário de acordo com o uso do imóvel.

Estes são submercados de mercado imobiliário que podem ser explorados por diferentes players e, em geral, são apenas classificações acerca das propriedades e de suas características.

Que tal entender a fundo? Explicamos a seguir:

Residencial 

Tratam-se de casas, apartamentos e todos os tipos de lotes em condomínio ou não vendidos com o intuito de servirem como residências.

Vale dizer que, além de grandes empresas, não é raro ver pessoas físicas embarcando neste tipo de investimento — seja vendendo uma casa ou terreno antigo da família, bem como construindo um empreendimento residencial novo para lucrar posteriormente.

Corporativo 

Já no caso do submercado corporativo falamos de edifícios de escritórios e salas comerciais.

Neste caso, o aluguel é mais comum, já que normalmente tratam-se de empreendimentos amplos.

Aqui, assim como no residencial, a importância da localidade do empreendimento faz toda diferença no seu valor total ou no aluguel cobrado.

Industrial e Logístico 

O submercado de propriedades industriais e logísticas é marcado por grandes empreendimentos, como galpões modulares, refrigerados, hangares e salões preparados para receber um chão de fábrica.

Hospitalidade 

O setor de hospitalidade comporta empreendimentos como hotéis, motéis, pousadas, hostels, repúblicas estudantis, entre vários outros.

Varejo 

Neste caso, falamos de espaços comerciais amplos em regiões favoráveis ao comércio presencial, como lojas em shopping centers, outlets em rodovias e aeroportos, stripmalls, entre outros.

Real Estate no Brasil 

No Brasil, o real estate é um dos pilares econômicos e uma importante base para consolidação de empregos, negócios e para o crescimento do país.

Ainda assim, atuar com especialização ampla é um desafio, já que não existem cursos acadêmicos específicos.

O principal é um MBA em Real Estate oferecido pela Universidade de São Paulo (USP).

Já referente aos números, ainda em 2021, a perspectiva pelo crescimento do setor era otimista.

Dados do estudo “Panorama do mercado imobiliário para 2022“, da Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (ADIT Brasil), ilustram o humor do mercado de imóveis:

  • Para 32% das empresas envolvidas com real estate entrevistadas, as vendas em 2021 superaram as metas estabelecidas;
  • Além disso, 32% das organizações também tinham expectativas de ter um 2022 melhor que 2021 e 30% pouco melhor.

Outro ponto visto no estudo foram os problemas enfrentados por essas companhias para operar.

A volatilidade econômica seguiu assolando construtoras e incorporadoras, e para 78% delas o maior desafio em 2021 foi o aumento de custos dos materiais.

Porém, vale ressaltar que a questão burocrática ainda é uma dor latente do setor: para 44% das empresas, as dificuldades de aprovação e licenciamento foram um enorme desafio.

Próximo deste percentual, com 38%, encontram-se os problemas causados e relacionados à pandemia, que contribuíram para o baque no real estate brasileiro.

Além disso, para as empresas entrevistadas, um dos principais riscos referentes a 2022 era a inflação e o aumento da taxa de juros.

Qual a perspectiva de futuro para o Real Estate? 

No Brasil e no mundo, a crise gerada pela pandemia de Covid-19 deixou cicatrizes profundas em vários mercados — e no imobiliário não seria diferente.

Em terras brasileiras, apesar dos desafios citados anteriormente, de acordo com o estudo da ADIT Brasil, o mercado ainda vê algumas oportunidades para 2022, como:

  1. 55% – Crescimento do interesse em loteamentos abertos e fechados
  2. 46% – Residenciais verticais para rendas alta
  3. 44% – Segunda moradia de lazer
  4. 32% – Multipropriedade
  5. 28% – Prédios de apartamentos para locação

Além disso, o estudo mapeou algumas das principais tendências em produtos imobiliários para 2022, com destaque para:

  1. 56% – Residencial Vertical
  2. 38% – Loteamento Residencial
  3. 32% – Casa em Condomínio fechado

Outro ponto, conforme constatou matéria da Gazeta do Povo, é que o mercado imobiliário está confiante para fechar 2022 em alta após um 2021 complicado.

Se por um lado o número de unidades residenciais financiadas caiu 15%, por outro, o montante financiado em 2023 até agosto era de pouco mais de 194 bilhões de reais, uma alta de 9,2% em comparação ao mesmo período de 2021.

Ou seja, ainda mais levando em conta as instabilidades naturais de um ano eleitoral, é de se esperar que o mercado imobiliário retome o caminho do crescimento nos anos seguintes.

O que faz um profissional de Real Estate?

Um profissional do ramo imobiliário é uma pessoa que trabalha no mercado, seja pela compra, venda ou aluguel de propriedades.

Este tipo de trabalho requer um conhecimento perfeito da área em que o imóvel está localizado — ou seja, seu potencial e limitações.

No mercado americano, é comum ver (até aqui no Brasil, especialmente por conta dos conteúdos imobiliários que se tornaram moda nos últimos tempos) o termo “real estate agent“.

Em essência, trata-se de um corretor de imóveis ou, na tradução literal, um “agente imobiliário”.

Eles têm como responsabilidade auxiliar indivíduos, empresas e investidores na compra e venda de propriedades.

É uma indústria é normalmente dividida em especialidades — existem agentes que ajudam empreendimentos a encontrarem interessados, bem como agentes que ajudam interessados a encontrarem o empreendimento certo.

Para esse profissional, é essencial ter bom relacionamento com outros profissionais do mesmo segmento de mercado, como advogados, notários, banqueiros e incorporadores, por exemplo.

A fim de aumentar sua carteira de vendas ou aluguéis, os agentes geralmente têm uma estratégia de marketing digital em ação.

Atualmente, existem vários canais através dos quais é possível promover um imóvel — desde a criação de um website até a publicação de anúncios no Facebook ou Google.

O importante é saber como usar essas ferramentas corretamente e ser capaz de investir em uma estratégia ideal para cada tipo de cliente.

Além disso, outro tipo de profissional atuante no mercado imobiliário é o investidor, que seleciona empreendimentos ou FIIs para colocar seu dinheiro, com intuito de obter uma renda em cima dos lucros da venda ou aluguel de propriedades.

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O TOTVS Construção Gestão de Imóveis é uma plataforma que permite gerenciar vendas, aluguéis e toda administração de condomínios imobiliários.

O melhor é que a solução é modular: ou seja, você escolhe quais funcionalidades utilizar para atender as necessidades da sua empresa.

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Conclusão

E você, gostou de aprender mais sobre o mercado de real estate e do que é composto?

Esse é um importante pilar da economia e, para empresas e indivíduos que pretendem aproveitar dos benefícios da construção, melhoria, incorporação, venda ou aluguel de propriedades, a leitura deste guia é essencial!

Agora, que tal seguir de olho nas novidades do nosso blog?

Abaixo, você vai conferir uma seleção de conteúdos ideais para o seu momento de aprendizado. Nosso foco é falar sobre tecnologias e gestão eficiente de negócios — de todos os segmentos, inclusive imobiliários!

Que tal ler mais? É só escolher o que mais lhe agradar!

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