Contrato de aluguel comercial: como fazer e modelo

A negociação de um imóvel para o funcionamento de uma empresa é um marco para empresários e gestores que visam posicionar estrategicamente seu negócio. Para que ela seja segura, é preciso elaborar um contrato de aluguel comercial.

O documento não apenas formaliza a transação, mas também é o guardião dos direitos e deveres de ambas as partes envolvidas. Por isso, é fundamental que ele seja feito de forma correta e eficaz. 

Mas você sabe qual lei rege o contrato de locação comercial? E qual o prazo mínimo desse tipo de acordo? Quais informações devem ser detalhadas no documento?

Vamos responder essas e outras dúvidas a seguir, acompanhe!

O que é um contrato de aluguel comercial?

O contrato de aluguel de imóvel comercial é um documento que oficializa o acordo entre o locador (a parte que disponibiliza o imóvel para uso) e o locatário (a parte que pretende utilizar o espaço para fins comerciais). 

Além de definir as condições sob as quais um imóvel pode ser utilizado para atividades empresariais, o contrato também aborda:

• Valor do aluguel e periodicidade dos pagamentos;
• Duração da locação e condições de renovação de contrato;
• Dispositivos para salvaguardar ambas as partes contra futuras disputas;
• Diretrizes, responsabilidades e os acordos financeiros entre o locador e o locatário.

Tudo isso deve constar em um contrato de aluguel comercial simples, mas podem existir outras cláusulas para abranger locações mais complexas.

Tal contrato deve ser concretizado antes do início da ocupação do espaço, de modo a garantir a segurança jurídica e a clareza nas condições estabelecidas para ambas as partes desde o começo da relação comercial.

Contrato de aluguel comercial x residencial

Embora os contratos de aluguel comercial e residencial compartilhem algumas semelhanças, suas diferenças são importantes e refletem a natureza distinta dos dois modelos de contratos de locação. 

Entre elas, vale destacar:

• Prazo: contratos residenciais, geralmente, têm prazos mínimos de 30 meses para garantir estabilidade ao inquilino, enquanto contratos comerciais podem ser ajustados conforme a negociação entre as partes;
• Flexibilidade: o contrato residencial visa proteger o locatário em seu direito à moradia, garantindo uma relação de uso estável. Já o contrato comercial é mais flexível e ajustado às necessidades de negócios;
• Garantias locatícias: na locação comercial, o locador tende a exigir garantias mais robustas, como seguro-fiança ou fiador, considerando o uso intensivo do espaço.

Qual a importância do contrato de locação comercial?

A importância do contrato de aluguel de ponto comercial transcende a simples formalização de um acordo. Este documento é um instrumento fundamental para proteger tanto o locador quanto o locatário de potenciais disputas legais. 

Isso porque ele detalha as expectativas e responsabilidades de cada parte, o que previne mal-entendidos e assegura um entendimento mútuo claro. 

Para os empresários, é uma peça central no gerenciamento de riscos, pois assegura que o imóvel alugado atenderá às necessidades do negócio durante toda a duração do contrato.

Qual o prazo mínimo de um contrato de locação comercial?

O contrato de aluguel de imóvel comercial não possui um prazo mínimo legal obrigatório no Brasil. No entanto, para garantir a renovação do acordo, o contrato a ser renovado ou a soma de todos os acordos deve ser de, pelo menos, 5 anos ininterruptos.

Diante disso, o prazo é passível de acordo entre as partes conforme suas necessidades e objetivos, mas é importante considerar esse fator para a renovação.  

É comum que os contratos sejam estabelecidos por períodos de 12 meses com renovações automáticas ou negociadas. 

Como fazer um contrato de aluguel comercial?

Para elaborar um contrato de aluguel de imóvel comercial, deve-se começar pela identificação das partes, descrição do imóvel, prazo de locação e valores envolvidos. 

O documento deve detalhar as condições de pagamento, responsabilidades pela manutenção do espaço e cláusulas de rescisão. 

Recomenda-se ainda que ambas as partes revisem todos os termos e submetam o documento à análise de um advogado especializado antes da assinatura.

A seguir, apresentamos tudo que é essencial para um modelo de contrato de aluguel comercial.

Identificação das partes

O primeiro passo para formalizar o contrato é a identificação completa das partes envolvidas, ou seja, quem está alugando o imóvel (locador) e quem está contratando o espaço (locatário).

Alguns dos documentos necessários para contrato de aluguel comercial são:

• Comprovante de endereço da empresa e do locatário;
• Declaração de imposto de renda da empresa;
• Demonstrativos financeiros da empresa;
• Documento de identidade do locatário.

No caso dos contratos comerciais, é importante que o locatário seja identificado pelo nome da empresa, CNPJ, endereço e representante legal, caso haja. 

Em casos de representantes, como advogados, também é essencial garantir que eles estejam devidamente autorizados a assinar o documento em nome do locatário. 

Descrição do imóvel

O contrato também deve contar com uma descrição detalhada do imóvel. Essa seção deve incluir dados como:

• Endereço completo;
• Estado de conservação;
• Estruturas adicionais, como estacionamento, elevadores ou áreas de uso comum;
• Características principais do imóvel (como área total e divisão de salas, se houver);
• Outros detalhes relevantes que diferenciam o imóvel de outros espaços comerciais. 

Essa descrição serve de referência tanto para o início quanto para o término da locação, ajudando a evitar disputas relacionadas a eventuais danos ou modificações no imóvel.

Prazo de locação

No aluguel comercial, os contratos costumam ter prazos mais longos, muitas vezes de 3 a 5 anos, para garantir estabilidade ao locatário e justificar investimentos em adequações do espaço. Esse período deve estar claro no documento.

É importante detalhar também se o contrato possui renovação automática ou se será necessário renegociar as condições após o término do prazo inicial. 

Além disso, deve-se definir claramente os processos para eventual rescisão antes do prazo acordado, estipulando prazos de aviso prévio e eventuais multas, conforme a legislação vigente.

Valores e condições de pagamento

O contrato de aluguel comercial deve especificar o valor mensal do aluguel, a data de vencimento, e se haverá correções periódicas na cobrança conforme índices de reajuste, como o IGP-M ou IPCA. 

É importante também definir os métodos de pagamento, indicando se será feito por transferência bancária, boleto ou outro meio acordado.

Detalhes sobre multas e juros para casos de atraso são outros pontos que devem estar claros no contrato e são essenciais para garantir a proteção do locador.

Obrigações e responsabilidades

Definir as obrigações e responsabilidades do locador e do locatário é fundamental para evitar conflitos, bem como para assegurar que ambas as partes estejam cientes sobre seus compromissos durante a vigência do contrato. 

Isso inclui especificar quem será responsável pela manutenção de instalações hidráulicas, elétricas e outros sistemas essenciais ao funcionamento do espaço, por exemplo.  

Garantias locatícias

A inclusão de garantias locatícias como fiador (no caso de contrato de locação de imóvel comercial com fiador), seguro-fiança ou caução é essencial. 

Elas servem para assegurar o pagamento do aluguel e cobrir possíveis danos ao imóvel. Entenda a diferença entre as diferentes garantias:

• Fiança: exige um fiador que garanta o cumprimento das obrigações pelo locatário;
• Caução: é um depósito em dinheiro que serve como reserva em casos de inadimplência ou quebra de contrato;
• Seguro-fiança: uma alternativa ao fiador, funciona como uma taxa mensal paga pelo inquilino para cobertura de despesas em caso de atraso ou falta de pagamento do aluguel.

Modelo de contrato de locação de imóvel comercial

Como vimos, um contrato de locação comercial deve trazer informações detalhadas sobre o locador, o locatário e o próprio imóvel, além de definir as obrigações e direitos de cada parte.

Para facilitar na elaboração do documento, confira como deve ser um contrato de aluguel comercial com o modelo abaixo:

CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL

LOCADOR: [Nome completo do proprietário do imóvel], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], inscrito no CPF sob o nº [número do CPF] e RG [número do RG], residente e domiciliado em [endereço completo].

LOCATÁRIO: [Nome completo do locatário], [nacionalidade], [estado civil], [profissão/atividade comercial], inscrito no CPF/CNPJ sob o nº [número do CPF/CNPJ] e RG [número do RG], com sede/residência em [endereço completo].

IMÓVEL: [Descrição completa do imóvel, incluindo endereço, especificações como metragem, número de salas, vagas de estacionamento, etc.].

I. OBJETO DO CONTRATO  

O presente contrato tem como objeto a locação do imóvel comercial descrito acima, que será utilizado exclusivamente para o exercício das atividades comerciais do locatário, sob a razão social [Nome da Empresa, caso aplicável].

II. PRAZO DE LOCAÇÃO

A locação terá o prazo de [duração do contrato, geralmente em meses ou anos], com início em [data de início] e término em [data de término], podendo ser renovada mediante acordo entre as partes.

III. VALORES E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO

O valor mensal do aluguel é de R$ [valor do aluguel], a ser pago até o dia [dia de vencimento] de cada mês, via [forma de pagamento, ex.: depósito bancário, boleto, etc.]. Em caso de atraso, será aplicada uma multa de [percentual]%, além de juros de [taxa de juros] ao mês.

IV. GARANTIAS LOCATÍCIAS  

Como garantia, o locatário apresenta [tipo de garantia, como fiador, seguro-fiança ou caução em dinheiro], conforme acordado pelas partes e estabelecido na legislação vigente.

V. OBRIGAÇÕES DAS PARTES  

Locador:  

– Manter a posse do imóvel livre de dívidas e ônus que impeçam sua utilização pelo locatário.

– Garantir o bom estado do imóvel para o início da locação.

Locatário:  

– Utilizar o imóvel exclusivamente para fins comerciais, zelando pela conservação do espaço.

– Realizar pequenos reparos que se façam necessários durante o período de locação.

– Responsabilizar-se pelas despesas ordinárias do imóvel, como água, luz, IPTU e outras taxas de uso.

VI. RESCISÃO CONTRATUAL

Caso uma das partes deseje rescindir o contrato antes do prazo final, deverá comunicar a outra parte com antecedência mínima de [prazo de aviso prévio] e estará sujeita a uma multa de [valor da multa] equivalente a [quantia em meses ou percentual do valor restante].

VII. DISPOSIÇÕES FINAIS  

Este contrato é celebrado em duas vias de igual teor e forma, sendo assinado pelas partes e por duas testemunhas para que produza seus efeitos legais.

[Cidade], [Data].

Assinatura do Locador: _______________________  

Assinatura do Locatário: ______________________  

Testemunhas:  

1. Nome: _________________________ CPF: ______________________  

2. Nome: _________________________ CPF: ______________________  

Estabeleça também cláusulas específicas de acordo com as particularidades do seu negócio ou exigências legais locais. Lembre-se de adaptar o modelo padrão para refletir as necessidades individuais do acordo comercial.

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Conclusão

A elaboração de um contrato de aluguel comercial é um passo significativo no mundo dos negócios, essencial para a segurança jurídica e operacional de ambas as partes. 

Compreender a importância, as obrigações legais e os prazos deste tipo de contrato permite que empresários e gestores conduzam suas negociações com maior confiança e eficiência. 

E o uso da tecnologia para elaborar esses documentos também traz mais eficácia ao negócio.

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